Il contratto preliminare, chiamato anche “compromesso”, è un accordo tra venditore e compratore che si impegnano reciprocamente a stipulare un successivo e definitivo contratto di compravendita.
Il trasferimento del diritto di proprietà sull’immobile si avrà solo con la firma di quest’ultimo.
Il contratto preliminare deve essere redatto in forma scritta (scrittura privata, scrittura privata autenticata o atto pubblico).
LA REGISTRAZIONE DEL PRELIMINARE E LE IMPOSTE DOVUTE
Il contratto preliminare di compravendita deve essere registrato entro 20 giorni dalla sottoscrizione.
Se stipulato con atto notarile, vi provvede il notaio entro 30 giorni.
Per la registrazione sono dovute:
• l’imposta di registro di 200 euro, indipendentemente dal prezzo della compravendita;
• l’imposta di bollo, nella misura di 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe (se il contratto è formato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata l’imposta di bollo è invece di 155 euro).
Quando il preliminare prevede un pagamento, è dovuta, inoltre, l’imposta di registro proporzionale pari:
• allo 0,50% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria
• al 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita
Se nel contratto preliminare non è specificato a che titolo sono state corrisposte le somme, queste vanno considerate acconti sul prezzo di vendita.
In entrambi i casi, l’imposta pagata con il preliminare sarà poi detratta da quella dovuta per la registrazione del contratto definitivo di compravendita.
Nel caso in cui l’imposta proporzionale versata per la caparra confirmatoria e per gli acconti di prezzo risulti superiore all’imposta di registro dovuta per il contratto definitivo, spetta il rimborso della maggiore imposta versata per la registrazione del contratto preliminare. Il rimborso deve essere richiesto, a pena di decadenza, entro tre anni dalla data di registrazione del contratto definitivo. La domanda di rimborso deve essere presentata all’ufficio che ha eseguito la registrazione.
NEL CASO IN CUI IL PRELIMINARE PREVEDA EFFETTI ANTICIPATI, ovvero, solitamente, la consegna anticipata del bene, per orientamento giurisprudenziale e dell’Agenzia delle Entrate, non essendo la detta consegna un effetto tipico della stipulazione, allora questa non può che discendere da un diverso contratto collegato.
In ipotesi di consegna anticipata delle chiavi (ovvero di immissione nella detenzione dell’immobile), il contratto collegato al preliminare di vendita sarà un contratto di comodato. Conseguentemente è dovuta l’ulteriore imposta per la registrazione del comodato, pari ad Euro 200,00.
PRELIMINARE DI CONTRATTO SOGGETTO AD IVA
Anche quando il trasferimento dell’immobile è soggetto a Iva, il trattamento fiscale del preliminare sarà differente a seconda che preveda il versamento di una somma a titolo di acconto o di caparra confirmatoria:
• il versamento di un acconto, essendo un’anticipazione del corrispettivo pattuito, va fatturato con addebito dell’Iva. In questo caso, l’imposta di registro sarà dovuta in misura fissa (200 euro)
• la caparra confirmatoria, anche se prevista da un’apposita clausola contrattuale, non è soggetta a Iva, perché non costituisce il corrispettivo di una prestazione di servizi o di una cessione di beni. Pertanto, andrà pagata l’imposta di registro proporzionale (0,50%).
L’UTILITÀ DELLA TRASCRIZIONE DEL CONTRATTO PRELIMINARE
Come detto prima, la stipula del preliminare fa sorgere solo un obbligo giuridico tra venditore e acquirente, senza determinare il trasferimento della proprietà.
Pertanto, potrebbe accadere che, nonostante il “compromesso”, il venditore venda lo stesso immobile ad altra persona oppure costituisca sullo stesso diritti reali di godimento (per esempio, un usufrutto) o che venga iscritta a suo carico un’ipoteca.
In questi casi, il compratore potrà chiedere al giudice solo il risarcimento dei danni e non l’annullamento della vendita o dell’iscrizione dell’ipoteca.
Per evitare di trovarsi in una situazione del genere, la legge mette a disposizione lo strumento della trascrizione del preliminare nei registri immobiliari.
In tal modo, eventuali vendite dello stesso immobile o la costituzione di altri diritti a favore di terze persone, non pregiudicheranno i diritti del compratore.
Per la trascrizione del preliminare è necessario che l’atto sia stipulato con l’intervento di un notaio.
In questo caso, all’imposta di registro e all’imposta di bollo di 155 euro si aggiunge il versamento dell’imposta ipotecaria di 200 euro e delle tasse ipotecarie di 35 euro.
Il Notaio, infatti, è obbligato a trascrivere il preliminare che riceve o autentica a sensi degli artt. 2645bis – 2671 c.c.
Grazie alla trascrizione il promissario acquirente:
– potrà avvalersi dell’effetto “prenotativo” della trascrizione che lo porrà al riparo da trascrizioni e/o iscrizioni pregiudizievoli intercorse tra la trascrizione del preliminare e quella del definitivo o della domanda giudiziale ex 2932 cc. (purché intervenga entro 1 anno dalla data di stipula fissata nel preliminare o comunque entro 3 dalla sua trascrizione);
– potrà avvalersi del privilegio speciale (sull’immobile oggetto di preliminare) ex art. 2775bis c.c. per i crediti che sorgono per effetto dell’inadempimento del preliminare e ciò a condizione che gli effetti della trascrizione non siano cessati al momento: (i) della risoluzione del contratto risultante da atto avente data certa; (ii) della domanda giudiziale di risoluzione del contratto o di condanna al pagamento; (iii) della trascrizione del pignoramento; (iv) dell’intervento nell’esecuzione promossa da terzi.
IL PRELIMINARE AVENTE AD OGGETTO IMMOBILI DA COSTRUIRE/IN CORSO DI COSTRUZIONE
In caso di PRELIMINARE DI ACQUISTO DI IMMOBILE IN CORSO DI COSTRUZIONE, quando la parte che si obbliga a vendere è un costruttore e la parte promissaria acquirente è un consumatore ai sensi del T.A.I.C. (D.LGS. N. 122/2005), se l’abitazione oggetto del contratto è edificata in ordine a titolo edilizio richiesto o rilasciato dopo il 16 marzo 2019, è previsto, ai fini della validità del preliminare medesimo, che lo stesso sia ricevuto o autenticato da un Notaio.
In tale ipotesi sarà necessario, inoltre, che sia rilasciata al promissario acquirente la fideiussione, bancaria o assicurativa, a garanzia della restituzione, in caso di crisi della parte promissaria venditrice o dell’inadempimento dell’obbligo di fornire la polizza assicurativa indennitaria decennale prima del contratto definitivo, di tutti gli importi che questo versi o si impegni a versare all’impresa di costruzioni prima del trasferimento della proprietà del bene in oggetto.
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