Le imposte sul trasferimento a titolo oneroso dei diritti reali su beni immobili

Le imposte da pagare quando si compra una casa dipendono da diversi fattori.

Le principali variabili sono se il venditore sia un “privato” o un’impresa e se l’acquisto venga effettuato in presenza o meno dei benefici “prima casa”.

Regime fiscale ordinario (senza l’applicazione delle agevolazioni “prima casa”).

Le imposte dovute quando si acquista da un’impresa:

La regola generale è che la cessione è esente da Iva.

In questo caso, quindi, l’acquirente dovrà pagare:
• l’imposta di registro in misura proporzionale del 9%
• l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro
• l’imposta catastale fissa di 50 euro.

QUANDO SULLE VENDITE È DOVUTA L’IVA

L’IVA si applica:
• alle cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino dei fabbricati entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento oppure anche dopo i 5 anni, se il venditore sceglie di assoggettare l’operazione a Iva (la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare)
• alle cessioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali, per le quali il venditore sceglie di sottoporre l’operazione a Iva (anche in questo caso, la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare).

In questi casi, l’acquirente dovrà pagare:

• l’Iva al 10% (per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali di case di abitazione (anche in corso di costruzione) classificate o classificabili nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9, qualora non sussistano i requisiti per fruire delle agevolazioni “prima casa”, ovvero l’Iva al 22% per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali aventi a oggetto immobili classificati o classificabili nelle categorie A/1, A/8 e A/9
• l’imposta di registro fissa di 200 euro
• l’imposta ipotecaria fissa di 200 euro
• l’imposta catastale fissa di 200 euro.

Quando la vendita è soggetta a Iva, la base imponibile su cui calcolare l’imposta sul valore aggiunto (10% o 22% a seconda dei casi) è costituita dal prezzo della cessione.
Le imposte di registro, ipotecaria e catastale si pagano sempre in misura fissa (200 euro per ognuna di esse).

Le imposte dovute quando si acquista da un privato:

Se il venditore è un privato, l’acquirente dovrà pagare:
• l’imposta di registro proporzionale del 9%
• l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro
• l’imposta catastale fissa di 50 euro.

Sia quando si compra da un’impresa in esenzione dall’Iva sia quando si compra da un privato, l’imposta di registro proporzionale non può comunque essere di importo inferiore a 1.000 euro.

Tuttavia, l’importo effettivamente da versare potrebbe risultare inferiore per effetto dello scomputo dell’imposta proporzionale già versata sulla caparra quando è stato registrato il contratto preliminare.

Gli atti assoggettati all’imposta di registro proporzionale e tutti gli atti e le formalità necessari per effettuare gli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari sono esenti dall’imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie.

Se l’importo del corrispettivo indicato nell’atto di cessione (e nella relativa fattura) è diverso da quello effettivo, l’acquirente, anche privato (cioè non soggetto Iva) è responsabile in solido con il venditore per il pagamento dell’Iva relativa alla differenza tra il corrispettivo effettivo e quello indicato, nonché della relativa sanzione.
In questa situazione, l’acquirente, soggetto privato, può regolarizzare la violazione versando la maggiore imposta dovuta entro 60 giorni dalla stipula dell’atto. Dovrà inoltre presentare all’Agenzia delle Entrate, entro lo stesso termine, una copia dell’attestazione del pagamento e delle fatture regolarizzate.

Il sistema del prezzo-valore

Per le cessioni di immobili a uso abitativo (e relative pertinenze), in presenza di determinate condizioni e di specifici requisiti soggettivi e oggettivi, la legge prevede un particolare meccanismo per determinare la base imponibile delle imposte di registro, ipotecaria e catastale: il sistema del “prezzo-valore”.

Il prezzo-valore consente la tassazione del trasferimento degli immobili sulla base del loro valore catastale, indipendentemente dal corrispettivo pattuito e indicato nell’atto.

Inoltre, questo sistema implica anche una rilevante tutela per l’acquirente, in quanto limita il potere di accertamento di valore da parte dell’Agenzia delle Entrate.

QUANDO SI APPLICA
La regola del prezzo-valore si applica alle vendite assoggettate all’imposta di registro in misura proporzionale (quindi sono escluse quelle soggette a Iva) in cui l’acquirente sia una persona fisica (che non agisce nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali).
Quindi, questo meccanismo è utilizzabile, oltre che in tutte le compravendite in cui entrambe le parti sono “privati”, anche nelle cessioni fatte a persone fisiche da parte di venditori non soggetti Iva (associazioni, fondazioni e simili) e in quelle fatte, sempre a persone fisiche, da società o imprese in regime di esenzione Iva.
A QUALI IMMOBILI SI APPLICA
Il sistema del prezzo-valore si applica in generale alle vendite di immobili a uso abitativo e relative pertinenze.
Vale, quindi, anche per gli acquisti di abitazioni (e relative pertinenze) in assenza dei benefici “prima casa”.
LA RICHIESTA DELL’ACQUIRENTE
Per l’applicazione del prezzo-valore è necessario una specifica richiesta dell’acquirente resa al notaio nell’atto di acquisto. La richiesta non può essere contenuta in un successivo atto integrativo.
L’INDICAZIONE DEL CORRISPETTIVO
In ogni caso, le parti devono indicare nell’atto di acquisto il corrispettivo pattuito.

Il sistema del prezzo-valore si applica a condizione che:
• il fabbricato che si acquista sia a uso abitativo (quindi, solo abitazioni, con o senza requisiti “prima casa”) o pertinenza di un abitazione
• l’acquirente sia un privato che non agisce nell’esercizio di attività commerciale, artistica o professionale (non è ammesso, per esempio, per l’acquisto dello studio del professionista)
• l’acquirente richieda esplicitamente al notaio, all’atto della compravendita, l’applicazione della regola del prezzo-valore
• le parti indichino nell’atto l’effettivo importo pattuito per la cessione.

Il prezzo-valore si applica anche agli atti traslativi o costitutivi di diritti reali parziali e di godimento (per esempio, la nuda proprietà e l’usufrutto) e agli acquisti in sede di espropriazione forzata o a seguito di pubblico incanto. Anche in questi casi, si deve trattare di immobili a uso abitativo e relative pertinenze.

Se il corrispettivo viene occultato, anche in parte, le imposte di registro, ipotecaria e catastale saranno calcolate su quanto effettivamente pattuito e non più sul valore catastale; inoltre, si applicherà una sanzione dal 50% al 100% della differenza tra l’imposta dovuta e quella già applicata.
Se, invece, nell’atto è indicato un valore catastale inferiore rispetto a quello che deriva dalla corretta applicazione del coefficiente stabilito dalla legge, la regola del prezzo-valore non viene disapplicata. In questo caso, infatti, l’Agenzia delle Entrate non effettua l’accertamento sul valore di mercato dell’immobile, ma richiede la maggiore imposta che deriva dall’applicazione del corretto valore catastale.

COME SI CALCOLA IL VALORE CATASTALE?

Il valore catastale dei fabbricati a uso abitativo (diversi dalla “prima casa”) si determina moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per il coefficiente 120.
Valore catastale = Rendita catastale x 1,05 x 120 (126)

Esempio di calcolo dell’imposta di registro
Supponiamo che una casa, che ha una rendita catastale di 900 euro, venga acquistata a 200.000 euro.
Con l’applicazione della regola del prezzo-valore, la base imponibile su cui applicare l’imposta di registro del 9% è pari a: 900 x 126 = 113.400 euro.
Pertanto, l’imposta di registro dovuta sarà di 10.206 euro (113.400 x 9%).
Senza l’applicazione della regola del prezzo-valore, l’imposta dovrebbe essere calcolata sul valore pattuito (200.000 euro) e sarebbe di 18.000 euro (200.000 x 9%).

PREZZO-VALORE ANCHE SULLE PERTINENZE

Il sistema del prezzo-valore si applica anche all’acquisto di pertinenze di immobili abitativi (senza limite quantitativo e pure se effettuato con atto separato), a condizione che:
• la pertinenza sia dotata di una propria rendita catastale
• sia possibile individuare in modo certo che il bene pertinenziale è accessorio rispetto al bene principale (che deve necessariamente essere un immobile a uso abitativo)
• nell’atto di acquisto risulti il vincolo pertinenziale.

Nei confronti degli acquirenti che si avvalgono del sistema del prezzo-valore:
• l’Agenzia delle Entrate non può procedere ad accertamento di valore ai fini dell’imposta di registro, salvo i casi di occultamento in tutto o in parte del prezzo pattuito
• non trovano applicazione le norme sull’accertamento ai fini Irpef in base a presunzioni semplici.

Le agevolazioni “prima casa”

Le agevolazioni “prima casa” si applicano quando:
• il fabbricato che si acquista appartiene a determinate categorie catastale;
• il fabbricato si trova nel comune in cui l’acquirente ha (o intende stabilire) la residenza o lavora;
• l’acquirente ha determinati requisiti.

In sede di atto di acquisto (o con successivo atto integrativo) l’acquirente deve dichiarare di essere in possesso dei requisiti “prima casa”:

IL RICHIEDENTE DOVRA’:
• non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione, su altra casa nel territorio del comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato
• non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle medesime agevolazioni “prima casa”.

* Dal 1° gennaio 2016, i benefici fiscali sono stati estesi anche al soggetto che sia già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, a condizione però che la casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto e che si obblighi in tal senso nell’atto di acquisto.
L’estensione dell’agevolazione spetta anche nel caso di nuovo acquisto a titolo gratuito (donazione e successione).

Se la vendita dell’immobile già agevolato non avviene entro l’anno dal nuovo acquisto, si perdono le agevolazioni usufruite per l’acquisto del nuovo immobile e, oltre alla maggiori imposte e ai relativi interessi, si dovrà pagare una sanzione del 30%.
Per la mancata assunzione dell’impegno è prevista, tuttavia, la possibilità di ottenere una riduzione della sanzione (mediante l’istituto del ravvedimento operoso), presentando un’istanza all’Agenzia delle Entrate nella quale dichiarare la decadenza dall’agevolazione.
Il soggetto che, dopo l’acquisto, si rende conto di non poter rispettare l’impegno assunto (vendita del vecchio immobile), potrà proporre apposita istanza all’ufficio dell’Agenzia presso il quale è stato registrato l’atto. Con questa istanza, da presentare entro l’anno dal nuovo acquisto, si dichiarerà l’impossibilità di vendere e, di conseguenza, si chiederà la riliquidazione dell’imposta dovuta e il calcolo dei relativi interessi da pagare.

Le agevolazioni “prima casa” non spettano quando si acquista un’abitazione ubicata nello stesso comune in cui si è già titolare di altro immobile acquistato senza fruire dei benefici.
Questo, anche se si assume l’impegno a vendere l’immobile già posseduto entro un anno dal nuovo acquisto.

L’IMMOBILE OGGETTO DEL DIRITTO ACQUISTATO DEVE APPARTENERE AD UNA DELLE SEGUENTI CATEGORIE CATASTALI:

• A/2 (abitazioni di tipo civile)
• A/3 (abitazioni di tipo economico)
• A/4 (abitazioni di tipo popolare)
• A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare)
• A/6 (abitazioni di tipo rurale)
• A/7 (abitazioni in villini)
• A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

Le agevolazioni “prima casa” non sono dunque ammesse per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).
Le agevolazioni spettano anche per l’acquisto delle pertinenze di abitazione acquistata beneficiando delle medesime agevolazioni.

L’agevolazione in parola spetta per le pertinenze classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per esempio, rimesse e autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria.

L’IMMOBILE DOVRA’ ESSERE UBICATO NEL COMUNE DOVE L’ACQUIRENTE GIA’ RISIEDE O DOVE HA INTENZIONE DI RISIEDERE

Per usufruire dei benefici, l’abitazione deve trovarsi nel territorio del comune in cui l’acquirente ha la propria residenza.
Se residente in altro comune, entro 18 mesi dall’acquisto l’acquirente deve trasferire la residenza in quello dove è situato l’immobile.

La dichiarazione di voler effettuare il cambio di residenza deve essere contenuta, a pena di decadenza, nell’atto di acquisto.

Si ha ugualmente diritto alle agevolazioni quando l’immobile si trova:
• nel territorio del comune in cui l’acquirente svolge la propria attività (anche se svolta senza remunerazione, come, per esempio, per le attività di studio, di volontariato, sportive)
• nel territorio del comune in cui ha sede o esercita l’attività il proprio datore di lavoro, se l’acquirente si è dovuto trasferire all’estero per ragioni di lavoro
• nell’intero territorio nazionale, purché l’immobile sia acquisito come “prima casa” sul territorio italiano, se l’acquirente è un cittadino italiano emigrato all’estero.
La condizione di emigrato può essere documentata attraverso il certificato di iscrizione all’AIRE o autocertificata con dichiarazione nell’atto di acquisto.
Il cambio di residenza si considera avvenuto nella data in cui l’interessato presenta al comune la dichiarazione di trasferimento.
Per il personale delle Forze armate e delle Forze di polizia non è richiesta la condizione della residenza nel comune di ubicazione dell’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa.

Le imposte agevolate

Le imposte da versare quando si acquista con i benefici “prima casa” sono:

• se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva
− imposta di registro proporzionale nella misura del 2%
− imposta ipotecaria fissa di 50 euro
− imposta catastale fissa di 50 euro

• se si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a Iva
− Iva ridotta al 4%
− imposta di registro fissa di 200 euro
− imposta ipotecaria fissa di 200 euro
− imposta catastale fissa di 200 euro

L’imposta di registro proporzionale (2%) non può essere di importo inferiore a 1.000 euro (limite minimo).

Le stesse imposte agevolate si applicano per le pertinenze, anche se acquistate con atto separato da quello di compravendita della “prima casa”.

La base imponibile per il calcolo delle imposte è la medesima che per le cessioni (con IVA o esenti IVA) non agevolate.

E’ applicabile, su richiesta della parte acquirente, il “prezzo-valore“.

In questo caso, il valore catastale si determina moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per il coefficiente 110.
Valore catastale “prima casa” = Rendita catastale x 1,05 x 110 (115,5)

Per ulteriore casistica si rinvia all’articolo del Notaio Petrelli

Le imposte dovute quando si acquista da un’impresa:

Le imposte dovute quando si acquista da un privato:

Il sistema del prezzo-valore

In sede di atto di acquisto (o con successivo atto integrativo) l’acquirente deve dichiarare di essere in possesso dei requisiti “prima casa”:

Le imposte agevolate

Per la tassazione dell’atto di cessione di cubatura si consulti il relativo articolo.

vedi anche:

Il credito d’imposta per il riacquisto della “prima casa”

La decadenza dai benefici prima casa

I coefficienti USUFRUTTO 2020

GLI ULTIMI ARTICOLI DEL BLOG:

Servizi