Gli acquisti di immobili in Italia da parte di stranieri

I REQUISITI PER UN VALIDO ACQUISTO IMMOBILIARE DA PARTE DI SOGGETTI STRANIERI EXTRACOMUNITARI

In primo luogo, occorre premettere la questione non riguarda i cittadini comunitari, ma solo i cittadini di stati che non appartengono alla comunità europea.

Principio generale è che agli stranieri, anche se non regolarmente soggiornanti sul territorio italiano, è riconosciuta la capacità giuridica (e quindi la possibilità di validamente concludere il contratto di acquisto), col solo limite della reciprocità.

Così a qualunque soggetto che acceda al territorio nazionale, ancorché transitoriamente, allo scopo di effettuarvi un investimento, è riconosciuta, purché sia verificata la condizione di reciprocità (o le altre condizioni ad essa equivalenti), la piena capacità giuridica secondo la sua legge nazionale (L. 31 maggio 1995, n. 218. Art. 20), per ogni conseguente effetto.

A norma dell’articolo 16 delle “Disposizioni sulla legge in generale” premesse al Codice Civile, lo straniero è ammesso a godere dei diritti civili a condizione di reciprocità e salve le disposizioni contenute in leggi speciali.
Il difetto di capacità giuridica che ne deriva subisce, peraltro, varie e significative eccezioni.

1. Non si procede alla verifica delle condizioni di reciprocità, per le materie disciplinate da specifici accordi internazionali, nel caso in cui il soggetto estero, sia esso persona fisica o giuridica, appartenga a un Paese con il quale vige con l’Italia un accordo in materia di diritti civili, essendo l’accordo direttamente applicabile in quanto recepito nei rispettivi ordinamenti interni.

La condizione di reciprocità fra stati, come l’esistenza di un eventuale accordo in materia di acquisti immobiliari, sono verificabili sul sito del Ministero degli affari esteri

• Non è necessario verificare la reciprocità, se il cittadino extracomunitario sia titolare di carta di soggiorno o di un permesso di soggiorno rilasciato per motivi di lavoro subordinato, di lavoro autonomo e familiari, poiché in tal caso lo stesso gode dei diritti civili che la legge riconosce al cittadino italiano.

Si ricorda inoltre che, pur ricorrendo la reciprocità o un accordo internazionale in materia di diritti civili, il negozio posto in essere dallo straniero irregolarmente soggiornante è comunque vietato dalla legge ai sensi del comma 5 bis dell’art. 12 del d. lgs. 286 del 1998 (“Testo Unico sull’Immigrazione”) il quale punisce ora con la reclusione da sei mesi a tre anni chiunque cede a titolo oneroso un immobile, di cui abbia la disponibilità, ad un cittadino straniero irregolarmente soggiornante nel territorio dello Stato. La condanna con provvedimento irrevocabile comporta la confisca dell’immobile, salvo che appartenga a persona estranea al reato.
La norma punisce specificamente il “dare alloggio e il cedere l’immobile a titolo di proprietà o di locazione” a condizione che la condotta del reo sia connotata da dolo specifico, cioè dalla volontà e consapevolezza di dare alloggio o cedere un immobile al soggetto irregolarmente soggiornante al fine di trarne ingiusto profitto. Pertanto, per l’integrazione dell’illecito penale, è necessario che l’agente abbia voluto trarre un indebito vantaggio dalla condizione di “straniero irregolare” della controparte, imponendo per l’alloggio o per la cessione dell’immobile condizioni particolarmente onerose e sproporzionate rispetto al valore normale del negozio intercorso.

• Il visto di ingresso in Italia è rilasciato dall’ambasciata italiana o dalle sedi consolari italiane del Paese di residenza del cittadino straniero. Tutte le informazioni sui visti di ingresso nel portale ‘Il visto per l’Italia’

• Il permesso di soggiorno è rilasciato in Italia dalle questure competenti a seconda della provincia nella quale si trova lo straniero. Il permesso di soggiorno va richiesto entro 8 giorni lavorativi (esclusi quindi la domenica e i festivi).
• I cittadini stranieri maggiori di 16 anni che entrano in Italia per la prima volta, sottoscrivono con lo Stato l’accordo di integrazione contestualmente alla richiesta di permesso di soggiorno.

Devono fare richiesta del permesso di soggiorno i cittadini di Paesi extra UE, entrati in Italia con un visto di lunga durata ovvero per periodi superiori a 90 giorni. 

I cittadini di Stati membri dell’Unione Europea non devono richiedere il permesso di soggiorno ma, qualora la loro permenza in Italia abbia durata superiore a tre mesi, solo dopo trascorso il primo trimestre dall’ingresso in Italia dovranno iscriversi all’anagrafe del comune di residenza.

• Si ricorda che coloro che trasferiscono anche la residenza fiscale in Italia possono beneficiare di una imposta sostitutiva sui redditi prodotti all’estero che prevede il pagamento di un’imposta forfettaria di euro 100.000,00 per ciascun periodo d’imposta per cui viene esercitata.
• In determinati casi è inoltre prevista una procedura semplificata per il rilascio di un visto per investitori stranieri.

Le imposte dovute in sede di compravendita dell’immobile sono indicate qui.

Codice fiscale

E’ inoltre sempre necessario che le parti che intervengono all’atto di compravendita siano munite di codice fiscale che viene rilasciato al cittadino straniero su richiesta dall’Agenzia delle Entrate.

Nelle stesse ipotesi è necessario verificare la condizione di reciprocità anche per la partecipazione a società già esistenti o costituzione di nuove società da parte di cittadini stranieri (tali sono – si ripete – solo i soggetti extra UE) come per l’assunzione di cariche sociali. Per verificare la documentazione necessaria si veda qui.