Questioni in tema di agevolazioni Prima Casa
Le agevolazioni ottenute quando si acquista un’abitazione con i benefici “prima casa” possono essere perse e, di conseguenza, l’Agenzia delle Entrate procederà a recuperare le imposte “risparmiate”, gli interessi oltre ad una sanzione pari al 30% delle imposte stesse.
Decadenza vi sarà se:
• le dichiarazioni previste dalla legge nell’atto di acquisto – in ordine alla sussistenza dei requisiti richiesti dalla legge – risultino mendaci o, comunque, errate,
• successivamente all’acquisto agevolato, l’acquirente non trasferisce la sua residenza nel Comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto,
• se del caso, non viene alienato il bene già posseduto,
Decadenza vi sarà se:
• le dichiarazioni previste dalla legge nell’atto di acquisto – in ordine alla sussistenza dei requisiti richiesti dalla legge, risultino mendaci o, comunque, errate,
• successivamente all’acquisto agevolato, l’acquirente non trasferisce la sua residenza nel Comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto,
• se, entro l’anno dall’acquisto del nuovo immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa”, non non viene venduto quello già posseduto,
• l’abitazione è venduta o donata prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto, a meno che, entro un anno, non si riacquisti un altro immobile, anche a titolo gratuito, da adibire in tempi “ragionevoli” a propria abitazione principale. NB: Il requisito del riacquisto non è soddisfatto quando si stipula, entro l’anno dalla vendita del primo immobile, soltanto un compromesso, poiché con questo tipo di contratto non si trasferisce il bene.
QUANTO SOPRA SALVO CHE:
Entro un anno dalla vendita o dalla donazione:
• il soggetto acquisti un immobile situato in uno Stato estero, a condizione che esistano strumenti di cooperazione amministrativa che consentono di verificare che l’immobile acquistato è stato adibito a dimora abituale
• oppure acquisti un terreno e, sempre nello stesso termine, realizzi su di esso un fabbricato (non rientrante nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9) da adibire ad abitazione principale.
Non è necessario che il fabbricato sia ultimato. È sufficiente che lo stesso, entro l’anno, acquisti rilevanza dal punto di vista urbanistico. Per evitare di incorrere nella decadenza, deve esistere, quindi, un rustico comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità e deve essere stata completata la copertura
• oppure ancora costruisca un altro immobile a uso abitativo su un terreno di cui sia già proprietario al momento della cessione dell’immobile agevolato.
COME EVITARE LE SANZIONI:
Sulla causa di decadenza dell’agevolazione “prima casa” per mancato trasferimento della residenza nel termine di 18 mesi, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che:
• se non è ancora trascorso il termine di 18 mesi per il trasferimento della residenza, l’acquirente, che non può rispettare l’impegno assunto, ha la possibilità di revocare la dichiarazione formulata nell’atto di acquisto dell’immobile e di chiedere la riliquidazione dell’imposta.
Per fare questo, deve presentare un’istanza all’ufficio presso il quale l’atto di compravendita è stato registrato. L’ufficio procede ad una nuova liquidazione delle imposte (in misura “ordinaria”) e notifica un avviso di liquidazione della differenza con quanto già pagato e degli interessi, calcolati a decorrere dalla data di stipula dell’atto. Non applicherà, invece, la sanzione del 30%, in quanto, entro il termine di 18 mesi dalla data dell’atto, non può essere imputato al contribuente il mancato adempimento dell’impegno assunto, cui consegue la decadenza dall’agevolazione;
• se, invece, il contribuente lascia trascorrere il termine di 18 mesi senza trasferire la residenza e senza presentare un’istanza di revoca all’ufficio dell’Agenzia, si verifica la decadenza dall’agevolazione “prima casa”.
Vi è comunque la possibilità di ricorrere all’istituto del ravvedimento operoso, se non è stato ancora notificato un atto di liquidazione o un avviso di accertamento. In tal caso si deve però presentare un’istanza all’ufficio dell’Agenzia presso il quale è stato registrato l’atto, con cui dichiarare l’intervenuta decadenza dall’agevolazione e richiedere la riliquidazione dell’imposta e l’applicazione delle sanzioni in misura ridotta.
L’ufficio riliquida l’atto registrato e notifica l’avviso di liquidazione dell’imposta dovuta, degli interessi e della sanzione ridotta.
Invece, sul caso di chi vende l’abitazione acquistata con i benefici “prima casa”, prima che sia decorso il termine di 5 anni, l’Agenzia delle Entrate ha fornito le seguenti precisazioni:
• se, prima che sia trascorso un anno dalla rivendita dell’immobile acquistato con le agevolazioni, il contribuente manifesta l’intenzione di non voler acquistare un’altra abitazione, può chiedere, presentando un’istanza all’ufficio presso il quale è stato registrato l’atto, la riliquidazione dell’imposta. In questo modo, non scatta alcuna sanzione: il contribuente pagherà la differenza tra l’imposta versata al momento dell’acquisto e quella dovuta, oltre agli interessi
• se, invece, si lascia trascorrere il termine di 12 mesi, senza acquistare un nuovo immobile o comunicare all’ufficio dell’Agenzia l’intenzione di non voler più fruire dell’agevolazione, si verifica la decadenza dai benefici “prima casa” goduti. In questo caso, se non è stato ancora notificato un atto di liquidazione o un avviso di accertamento, ci si può comunque avvalere del ravvedimento operoso e ottenere la riduzione delle sanzioni.
Con risposta ad interpello n.77 del 22 febbraio 2021 in tema di risoluzione per mutuo consenso di contratto traslativo e agevolazioni “prima casa”, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che non vi è decadenza dalle agevolazioni prima casa godute per chi, per rispettare i requisiti di legge, abbia donato a terzi il bene già posseduto, e ciò anche in caso di “retrocessione” del medesimo in conseguenza di risoluzione per mutuo consenso dell’atto traslativo. Per approfondimenti si veda QUI.
Per il credito di imposta generato dalla vendita di abitazione “prima casa” si veda QUI.
Se non si intenda o riesca a vendere l’immobile “pre-posseduto” entro l’anno, l’unica soluzione possibile pare essere quella di procedere a trasferirlo a mezzo atto donativo. Allo scopo sembra suggeribile la donazione con condizione di riversibilità. Tanto più che l’Autorità finanziaria ha chiarito che la risoluzione per mutuo consenso della donazione compiuta per il fine di godere delle agevolazioni prima casa, non comporta la decadenza da queste ed è soggetta a tassa fissa di registro.
Gli uffici dell’Agenzia delle Entrate controllano gli atti per i quali è stata richiesta l’applicazione dei benefici “prima casa” per verificare la presenza di tutti i requisiti e il rispetto delle condizioni previste dalla legge. Per effettuare questo controllo, gli uffici devono rispettare precise scadenze. In particolare, la verifica va fatta, entro i seguenti termini:
• tre anni dalla data di registrazione dell’atto
• tre anni dalla scadenza dei 18 mesi a disposizione dell’acquirente per il
trasferimento della residenza nel comune dove si trova l’immobile
• tre anni dalla scadenza dei 12 mesi a disposizione del contribuente per acquistare un nuovo immobile, nel caso di cessione prima dei 5 anni della casa in precedenza comprata con i benefici.
In mancanza dei requisiti, gli uffici revocano l’agevolazione, recuperando le imposte dovute nella misura ordinaria e applicando la sanzione del 30% sulla differenza.
Nel caso di acquisto di unità immobiliari contigue, l’agevolazione spetta se l’abitazione risultante presenta, dopo la fusione degli immobili, le caratteristiche catastali indicate dalla normativa di favore e in presenza di tutte le altre condizione previste. Si ha diritto all’agevolazione sia nel caso di acquisto contemporaneo delle unità immobiliari contigue sia nel caso in cui venga acquistata un’unità immobiliare confinante alla casa già posseduta, allo scopo di creare un’unica unità abitativa. Inoltre, il beneficio spetta a prescindere dalla circostanza che l’immobile già posseduto sia stato acquistato con le agevolazioni “prima casa” o senza averne usufruito. L’Amministrazione Finanziaria, fugando ogni possibile residuo dubbio sul punto, ha specificato che “per l’acquisto di due unità immobiliari contigue i benefici “prima casa” spettano per entrambe quando, dopo la fusione degli immobili, l’abitazione risultante possiede le caratteristiche catastali indicate dalla normativa di favore (non deve cioè appartenere alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9) e in presenza di tutte le altre condizione soggettive ed oggettive previste. Si può usufruire dell’agevolazione sia nel caso di acquisto contemporaneo delle unità immobiliari contigue sia nel caso in cui venga acquistata un’unità immobiliare confinante alla casa già posseduta, allo scopo di creare un’unica unità abitativa. In quest’ultimo caso, il beneficio spetta a prescindere dalla circostanza che l’immobile già posseduto sia stato acquistato con le agevolazioni “prima casa” o senza averne usufruito“.ù
Si consiglia di effettuare la fusione entro 3 anni dalla stipula dell’atto di acquisto. Non esistono però norme che prescrivano tale termine.
Il termine di 3 anni è quello che l’Agenzia delle Entrate ha a disposizione per compiere eventuali accertamenti e decorre in realtà a partire da un anno dalla registrazione dell’atto.
Dopo un anno dalla stipula, quindi, può capitare che l’Agenzia possa andare a controllare se i lavori sono stati effettivamente realizzati e procedere, nel caso in cui non siano ancora iniziati, alla revoca delle agevolazioni.
Nel caso in cui i lavori siano stati effettuati invece tardivamente, ma il Fisco non abbia ancora compiuto l’accertamento, è possibile che non vengano comminate sanzioni.
Chi ha già acquistato un’abitazione con i benefici “prima casa” può acquistare, sia a titolo oneroso sia gratuito (successione o donazione), un altro immobile abitativo e beneficiare, anche sul secondo acquisto, dell’agevolazione, a condizione, però, che la casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto. Nell’atto di trasferimento del secondo immobile (compravendita, donazione, successione) deve risultare l’impegno a vendere l’immobile già posseduto entro un anno.
No, la locazione non implica la decadenza dai benefici in quanto non si verifica la perdita del possesso dell’immobile.
Sì, a condizione che l’abitazione di cui si è comproprietari non sia stata acquistata con i benefici “prima casa”. L’agevolazione spetta anche se l’abitazione già posseduta si trova nello stesso comune in cui si vuole effettuare il nuovo acquisto.