La tassazione degli atti notarili

L’atto di divisione

Art. 34 TUR

Divisioni

1. La divisione, con la quale ad un condividente sono assegnati beni per un valore complessivo eccedente quello a lui spettante sulla massa comune, è considerata vendita limitatamente alla parte eccedente. La massa comune è costituita nelle comunioni ereditarie dal valore, riferito alla data della divisione, dell’asse ereditario netto determinato a norma dell’imposta di successione, e nelle altre comunioni, dai beni risultanti da precedente atto che abbia scontato l’imposta propria dei trasferimenti.

2. I conguagli superiori al cinque per cento del valore della quota di diritto, ancorché attuati mediante accollo di debiti della comunione, sono soggetti all’imposta con l’aliquota stabilita per i trasferimenti mobiliari fino a concorrenza del valore complessivo dei beni mobili e dei crediti compresi nella quota e con l’aliquota stabilita per i trasferimenti immobiliari per l’eccedenza.
3. Quando risulta che il valore dei beni assegnati ad uno dei condividenti determinato a norma dell’art. 52 è superiore a quello dichiarato, la differenza si considera conguaglio.
4. Agli effetti del presente articolo le comunioni tra i medesimi soggetti, che trovano origine in più titoli, sono considerate come una sola comunione se l’ultimo acquisto di quote deriva da successione a causa di morte.

Base imponibile

• nelle comunioni ereditarie, la base imponibile è determinata dal valore alla data della divisione dell’asse ereditario netto determinato ai fini dell’imposta di successione (valore globale netto dell’asse ereditario)
• nelle altre comunioni, la base imponibile, alla quale applicare l’aliquota di cui infra, è formata dal valore dei beni comuni oggetto di divisione alla data dell’atto medesimo, prescindendo da quelli nel frattempo venduti, già assegnati a titolo di stralcio divisionale o che siano lasciati in comunione.

Per quanto riguarda il “fenomeno” delle c.d. masse plurime si rinvia all’apposita trattazione.

Se la comunione è formata da beni immobili, diversi dai terreni edificatori, muniti di rendita catastale può trovare applicazione il comma 4 dell’art. 52 TUR40 , che limita il potere di accertamento dell’Agenzia delle Entrate, quando il valore dichiarato sia almeno pari al valore catastale rivalutato.

Nella divisione senza conguaglio, dunque, la base imponibile è comunque rappresentata dal valore venale dei beni che ne sono oggetto, ma qualora il valore dichiarato dai condividenti sia pari o superiore a quello catastale rivalutato è precluso ogni potere di accertamento dell’Agenzia delle Entrate.

Per orientamento maggioritario, nel valore catastale dei terreni agricoli deve ritenersi già incluso il valore dei fabbricati rurali (e che ne posseggano i requisiti di cui all’art. 9, co. 3 e 3-bis, del D.L. 557/1993) trasferiti unitamente ad essi e ciò a prescindere dal fatto che essi siano stati accatastati all’urbano con la categoria A/6 o D/10 e con attribuzione di rendita autonoma.

ALIQUOTA

La divisione, in ossequio alla sua natura dichiarativa ed al principio di retroattività di cui all’art. 757 cod. civ., è soggetta, anche quando vi siano delle eccedenze, all’aliquota dell’1% ai sensi dell’art. 3 della TPI TUR36 (fatta eccezione allorquando siano compresi motocicli, autovetture e natanti).

CONGLUAGLI

La divisione a seguito della quale ad un condividente siano assegnati beni per un valore eccedente a quello della quota di diritto è considerata vendita per l’eccedenza.

Conseguentemente, si applicherà l’aliquota dell’1% sulla base imponibile costituita dal valore della massa divisionale al netto del conguaglio oltre all’imposta propria dei trasferimenti sulla residua parte, se il conguaglio supera la soglia di rilevanza.

I conguagli, infatti, vengono tassati solamente quando superino il 5% della quota di diritto spettante al condividente che li debba corrispondere. Quelli di importo inferiore sono invece tollerati, non generando alcuna tassazione supplementare.

E’ irrilevante che i conguagli vengano effettivamente pagati, oppure siano oggetto di rinunzia da parte degli aventi diritto .

Bisogna allora individuare l’aliquota applicabile per la parte considerata vendita.

L’art. 34, co.2, TUR chiarisce che essa è quella dettata per i trasferimenti mobiliari (3% ex art. 3 TPI TUR) e di crediti (0,5% ex art. 6 TPI TUR), se essi compongono la quota assegnata e fino al valore dei beni medesimi.

Per la parte residua si dovrà applicare l’imposta per i trasferimenti immobiliari in ragione della natura dei beni (anche in proporzione al valore di essi, qualora vi siano beni di differente natura soggetti ad aliquote differenti).

In ogni caso, allorquando la quota si componga di beni aventi natura differente, si dovranno indicare i valori di ciascuno di essi; diversamente, in applicazione del principio di cui al 23, comma 1, TUR si applicherà l’aliquota più elevata.

Quando poi vi siano i presupposti per l’applicazione del “prezzo-valore” la questione diviene particolarmente complessa.

La regola del “prezzo-valore”, ovviamente, si applicherà solo in caso di assegnazione di beni immobili aventi uso abitativo e solo per la parte che – secondo la normativa in materia di conguagli – sia oggetto di trasferimento.

Al fine del calcolo della base imponibile dovranno compiersi le seguenti operazioni:

1) determinare la parte del conguaglio monetario pagato in corrispettivo del valore dell’immobile abitativo (occorre, quindi, riferire il conguaglio al valore complessivo netto della massa comune, comprensivo del valore attribuito ai beni diversi da immobili abitativi);

2) calcolare il rapporto tra la quota parte del conguaglio come sopra determinato e il valore complessivo dell’immobile abitativo (quale calcolato ai fini della determinazione della massa, a prescindere dal suo valore catastale);

3) applicare il rapporto di cui al precedente punto 2) al valore catastale calcolato secondo i coefficienti di legge.

Si ricorda, al contrario, che quando non ricorrano i presupposti per l’applicazione del “prezzo-valore”, per la parte considerata vendita, si rientra nell’ambito applicativo del co. 5bis dell’art. 52 TUR, con conseguente possibilità di accertamento dell’ufficio.

Infine, sempre per quanto concerne la porzione di assegnazione considerata vendita, è possibile richiedere le agevolazioni prima casa, qualora ne ricorrano i presupposti.

Santarcangelo, “Tassazione degli atti notarili”, Terza Edizione, Utet Giuridica, pagg. 545 e ss.

offre un esempio per una migliore comprensione del calcolo della base imponibile. Posti i valori di euro 60.000 del bene assegnato al condividente Primo, di euro 140.000 del bene immobile abitativo assegnato al condividente Secondo e di euro 40.000 del conguaglio, il rapporto cui alludono i documenti di prassi (e riportato al paragrafo precedente sub numero 2) sarebbe pari a 40.000/140.000 = 2/7. Se, quindi, il valore catastale dell’immobile assegnato è pari ad euro 126.000, allora la base imponibile del conguaglio sarà 126.000 x 2/7 = 36.000, cui applicare l’aliquota del 9% o del 2%, per il caso in cui ricorrano le agevolazioni prima casa.

In verità, questo esempio funziona solo se il bene assegnato al condividente Primo sia anch’esso abitativo (cui poter applicare il medesimo criterio del “prezzo-valore”). Ma, qualora ciò non avvenga, il primo passo da compiersi sarà determinare la quota parte di conguaglio pagato in corrispettivo del bene immobile abitativo rispetto all’intera massa comune. In tal caso, riprendendo i valori del precedente esempio, la proporzione potrebbe essere questa: 40.000:200.000=x:140.000. Il risultato, pari ad euro 28.000, è la quota parte di conguaglio utilizzata per “comprare” il bene immobile abitativo. Su detta cifra si farà la stessa operazione sopra indicata per quantificare il rapporto tra detta quota parte e valore stimato del bene abitativo (28.000/140.000 = 1/5), che servirà al calcolo della relativa base imponibile (126.000 x 1/5 = 25.200).

All’esito di queste complesse operazioni aritmetiche, si avranno due basi imponibili, la prima – relativa al bene immobile abitativo (nell’esempio pari ad euro 25.200) – cui applicare la relativa aliquota, se del caso anche in misura agevolata del 2%, e l’altra relativa agli altri beni non abitativi (nell’esempio pari ad euro 12.000, cioè la differenza tra l’importo del conguaglio e la quota parte utilizzata per “comprare” l’immobile abitativo) cui applicare la relativa aliquota .

Prospetto liquidativo delle imposte dovute per la divisione 2023

– Divisione immobiliare “pura” (senza conguaglio o con conguaglio irrilevante)

Base imponibile: Valore complessivo della massa

Aliquota: 1% Imposta minima: 200 euro

Imposte ipotecarie e catastali: 200 euro ciascuna (le imposte in oggetto sono dovute nella misura fissa, anziché nell’ordinaria misura proporzionale, in ragione della natura dichiarativa del negozio divisionale) Imposta di bollo: 230 euro

Tassa ipotecaria: 35 euro

Tributi catastali: 55 euro

– Divisione immobiliare con conguaglio rilevante

Base imponibile divisione: Valore della massa al netto del conguaglio

Aliquota divisione: 1% Misura dell’imposta: come chiarito dall’Agenzia delle Entrate, l’imposta dovuta in misura proporzionale, qualora determini un importo inferiore alla misura fissa, non deve arrotondarsi ad euro 200, dovendosi sommare a quella dovuta per il conguaglio che non potrà essere inferiore a 1.000 euro.

Imposte ipotecarie e catastali: 200 euro ciascuna

Imposta di bollo: 230 euro

Tassa ipotecaria: 35 euro

Tributi catastali: 55 euro

Dovranno poi aggiungersi: l’imposta proporzionale di registro dovuta per il conguaglio (con un minimo di euro 1.000) e le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 50 l’una, le quali si pagheranno tutte al Registro.