Finanziamento alle imprese garantito dal trasferimento di bene immobile sospensivamente condizionato

Nel solco nella tendenza legislativa tendente alla tipizzazione del “patto Marciano” si trova oltre al prestito vitalizio ipotecario e al credito immobiliare ai consumatori, anche questa forma di finanziamento, a favore di soggetti esercenti attività di impresa, garantito dalla cessione in proprietà al soggetto finanziatore di un bene immobile.

La normativa

L‘art. 48-bis del T.U.B. (d.lgs. n. 385/93) statuisce al primo comma che ” Il contratto di finanziamento concluso tra un imprenditore e una banca o altro soggetto autorizzato a concedere finanziamenti nei confronti del pubblico ai sensi dell’articolo 106 può essere garantito dal trasferimento, in favore del creditore o di una società dallo stesso controllata o al medesimo collegata ai sensi delle vigenti disposizioni di legge e autorizzata ad acquistare, detenere, gestire e trasferire diritti reali immobiliari, della proprietà di un immobile o di un altro diritto immobiliare dell’imprenditore o di un terzo, sospensivamente condizionato all’inadempimento del debitore a norma del comma 5. La nota di trascrizione del trasferimento sospensivamente condizionato di cui al presente comma deve indicare gli elementi di cui all’articolo 2839, secondo comma, numeri 4), 5) e 6), del codice civile.”

In caso di inadempimento, il creditore ha diritto di avvalersi degli effetti del patto sopra detto, purché al proprietario sia corrisposta l’eventuale differenza tra il valore di stima del diritto e l’ammontare del debito inadempiuto e delle spese di trasferimento (che fanno dunque carico all’imprenditore/società finanziata).

L’immobile “in garanzia”

Il trasferimento non può essere convenuto in relazione a immobili adibiti ad abitazione principale del proprietario, del coniuge o di suoi parenti e affini entro il terzo grado. La proprietà dell’immobile può essere anche di terzi (es. socio della società da finanziare/finanziata).

Ambito di applicazione

Il soggetto finanziato o da finanziare deve svolgere attività di impresa (in forma individuale o collettiva).

A differenza dell’ipotesi in cui il soggetto finanziato sia un “consumatore”, in questo caso il patto tendente a “risolvere l’inadempimento in via autosatisfattiva ovvero mediante l’appropriazione – diretta o indiretta – del bene immobile in favore della banca, può essere stipulato, oltre che al momento della conclusione del contratto di finanziamento, anche per i contratti di finanziamento già stipulati, in sede di successiva modificazione delle condizioni contrattuali.

La disciplina

A fronte dell’introduzione di questa clausola, il creditore evita la procedura esecutiva, divenendo proprietario dell’immobile in garanzia senza bisogno dell’intervento del giudice, appena si verificherà l’inadempimento.

Ai fini pubblicitari dell’annotazione di cancellazione della condizione sospensiva la banca, anche unilateralmente, renderà in un atto notarile di avveramento della condizione una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, con cui attesta l’inadempimento del debitore, producendo altresì estratto autentico delle scritture contabili di cui all’articolo 2214 del codice civile.

Naturalmente, al fine di non ricadere pienamente nel divieto di cui all’art. 2744 c.c., il creditore dovrà poi corrispondere all’imprenditore finanziato l’eventuale differenza tra il valore di stima dell’immobile cauzionale – al momento del verificarsi dell’inadempimento – e l’ammontare del debito sommato alle spese di trasferimento (che si ritiene soggetto al regime fiscale sostitutivo).

L’acquisto da parte della banca della proprietà dello stesso comporta l’integrale estinzione del debito dell’impresa e, quindi, l’effetto liberatorio per la stessa (anche se l’effetto non è espressamente previsto dalla norma, a differenza che per il credito immobiliare ai consumatori).

L’evento condizionante l’acquisto: l’inadempimento

Ai sensi del comma 5, dell’art. 48-bis, si configura l’inadempimento, quando il mancato pagamento si protrae per oltre nove mesi dalla scadenza di almeno tre rate, anche non consecutive, nel caso di obbligo di rimborso a rate mensili, ovvero di una sola rata quando il debitore è tenuto al rimborso rateale secondo termini di scadenza superiori ad un mese; ove, invece, non sia previsto l’obbligo di restituzione del finanziamento mediante pagamenti rateali, l’inadempimento si configura decorsi oltre nove mesi dalla scadenza del rimborso previsto nel contratto.

(Se alla data di scadenza della prima delle rate non pagate, il debitore abbia già rimborsato il finanziamento in misura superiore all’85% della quota capitale, il periodo di inadempimento è elevato da nove a dodici mesi).

Al verificarsi dell’inadempimento, il creditore deve notificare al debitore, ovvero a coloro che vantano diritti sul bene, derivanti da titolo trascritto o iscritto, una dichiarazione con la quale manifesta la volontà di avvalersi degli effetti del patto, specifica l’ammontare del credito per cui si procede ed accetta di corrispondere al proprietario del bene oggetto del trasferimento, l’eventuale differenza tra il valore di stima del diritto e l’ammontare dell’inadempimento.

Il procedimento di stima del bene immobile oggetto della clausola di garanzia prevede che, decorsi sessanta giorni dalla dichiarazione di inadempimento, il creditore inoltri al Presidente del Tribunale del luogo ove si trova l’immobile, una richiesta di nomina di un perito incaricato della redazione di una perizia giurata avente ad oggetto la stima del bene.

Il perito deve trasmettere, entro il termine di sessanta giorni dalla nomina, eventualmente a mezzo posta elettronica certificata, la relazione di stima al debitore (ovvero, laddove diverso, al titolare del diritto reale immobiliare), al creditore, nonché, ai titolari di diritti derivanti da titolo iscritto o trascritto sull’immobile: questi ultimi possono inviare note al perito, il quale, nei successivi dieci giorni, potrà rendere i chiarimenti del caso.

La norma dispone al riguardo che, in presenza di contestazione della relazione peritale di stima, il creditore conserva la facoltà di avvalersi degli effetti del patto, fatta salva l’eventuale differenza da versare al titolare del diritto reale immobiliare, nell’ipotesi di fondatezza delle censure sollevate nei confronti delle risultanze del perito.

• Si può prevedere che in presenza di una stima del valore dell’immobile che si discosti, per eccesso o per difetto, rispetto a una soglia predeterminata dai contraenti, dal valore stimato all’atto del finanziamento o da altri parametri o da valori anche determinati sulla base di condizioni e modalità contrattualmente individuate, ciascuno dei contraenti stessi possa decidere unilateralmente di interrompere l’esecuzione della clausola, ferma restando l’efficacia del contratto di finanziamento e l’esperibilità della procedura esecutiva ordinaria a tutela della banca. Questo significa neutralizzare possibili esiti speculativi e, ad esempio, impedire valori di realizzo che rappresentano una svendita ai danni del debitore, anche se il ricavato sia capiente per soddisfare il credito.

• Un’altra cautela prevede la possibilità, in presenza di una stima dell’immobile superiore all’ammontare del debito inadempiuto, di procedere alla vendita dell’immobile dato in garanzia avvalendosi di un soggetto specializzato individuato sulla base di quanto contrattualmente stabilito e alle condizioni e modalità concordate e comunque a un prezzo non inferiore alla stima del valore dell’immobile con l’obiettivo di procedere all’estinzione del debito e al versamento al debitore della differenza positiva; in tal caso, l’accordo prevede la sospensione degli interessi moratori e l’esclusione di ulteriori oneri a carico dell’impresa e le parti potranno concordare il differimento del pagamento della citata differenza positiva.

Trattandosi il debitore di soggetto che agisce nell’attività di impresa sono evidenti le minori cautele previste rispetto al prestito vitalizio ipotecario e al credito immobiliare ai consumatori, pur con il medesimo scopo pratico per il soggetto creditore: evitare le lungaggini della procedura esecutiva e la par condicio creditorum.