La procedura autosatisfattiva del credito a favore dell’istituto mutuante, il quale può soddisfarsi sul bene già oggetto di garanzia ipotecaria e senza subire il concorso di altri creditori.
- A chi si rivolge?
La disciplina si applica ai contratti di credito immobiliare, comunque denominati, sottoscritti da un consumatore successivamente al 1 luglio 2016, ad eccezione solo di quelli espressamente esclusi (art. 120 – sexies T.U.B). La clausola in esame non può essere inoltre inserita nei contratti che prevedono la surrogazione nell’ipoteca di cui all’art. 120-quater TUB.
- “Consumatore” è la persone fisica che agisce per scopi estranei all’attività imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale.
- “Contratti di credito immobiliare” sono i contratti di credito con cui un finanziatore concede un credito da garantirsi con ipoteca sul diritto di proprietà o su altro diritto reale avente ad oggetto beni immobili residenziali.
Non è necessario che il contratto di credito sia stipulato per acquistare un immobile residenziale, ma è sufficiente che quel credito sia garantito da ipoteca gravante su un immobile residenziale ( E’ espressamente ammesso che il finanziamento possa essere destinato anche all’acquisto di un terreno o altro immobile edificato o progettato).
Risultano dunque compresi tutti i contratti di credito rivolti ai consumatori (mutui ipotecari, leasing abitativo, credito fondiario).
Nel caso in cui il soggetto finanziato sia un imprenditore è stata invece introdotta la figura del “Finanziamento alle imprese garantito dal trasferimento di bene immobile sospensivamente condizionato”.
Nel caso invece il soggetto che richiede il finanziamento abbia compiuto 60 anni è stato introdotto il particolare istituto del Prestito Vitalizio Ipotecario.
- Quando opera?
La disciplina ha rilievo in ipotesi di inadempimento del soggetto finanziato (consumatore).
Costituisce inadempimento il mancato pagamento di un ammontare equivalente a diciotto rate mensili.
(Se la periodicità di addebito delle rate ha cadenza diversa da quella mensile, l’inadempimento rileva per un numero di rate corrispondente allo stesso periodo di tempo: nove rate bimestrali, sei trimestrali etc.).
Il pagamento della rata si considera mancato qualora siano decorsi inutilmente almeno 180 giorni dalla scadenza.
- La disciplina:
Il comma 3 dell’art. 120–quinquiesdecies del Testo Unico bancario (d.lgs. n. 385/93) statuisce che “fermo quanto previsto dall’articolo 2744 del codice civile, le parti possono convenire, con clausola espressa, al momento della conclusione del contratto di credito, che in caso di inadempimento del consumatore la restituzione o il trasferimento del bene immobile oggetto di garanzia reale o dei proventi della vendita del medesimo bene comporta l’estinzione dell’intero debito a carico del consumatore derivante dal contratto di credito, anche se il valore del bene immobile restituito o trasferito ovvero l’ammontare dei proventi della vendita è inferiore al debito residuo. Se il valore dell’immobile come stimato dal perito ovvero l’ammontare dei proventi della vendita è superiore al debito residuo, il consumatore ha diritto all’eccedenza.”
Nel contratto di mutuo si prevede dunque una clausola tendente a regolare l’ipotesi di inadempimento del debitore prevedendo una procedura autosfattiva per il soggetto finanziatore.
Tale procedura, completamente svincolata da un intervento giurisdizionale, realizza la soddisfazione del creditore e la conseguente esdebitazione del soggetto finanziato (anche se la somma realizzata o il valore dell’immobile come periziato non coprano l’intero ammontare del debito residuo).
Trovando comunque applicazione il principio derivante dal “patto marciano” è sempre salvo il diritto del debitore all’eccedenza tra la somma realizzata dall’alienazione a terzi da parte dell’istituto creditore ed il debito residuo (anche nel caso sia lo stesso istituto a rendersene acquirente).
- Quali sono le modalità attuative della tutela del credito in favore del soggetto finanziatore?
Qualora nel contratto di credito sia inserita la clausola programmatica prevista dalla norma in esame (clausola che non può essere convenuta successivamente alla concessione del finanziamento ma solo nella contestualità del mutuo), in ipotesi di inadempimento, si possano verificare le seguenti alternative:
1) l’immobile viene trasferito in proprietà alla Banca o restituitole (se il bene sia già di sua proprietà, ad esempio in ipotesi di leasing abitativo)
2) La Banca ha il diritto potestativo di vendere l’immobile a terzi trattenendo il prezzo ricavato, salvo restituire al soggetto finanziato l’eccedenza rispetto al debito residuo
- Quali sono gli effetti per il soggetto finanziato?
A parte la perdita del diritto già ipotecato, il consumatore inadempiente sarà liberato dal suo debito nel momento stesso in cui la Banca, dopo aver fatto effettuare la perizia di stima dell’immobile da parte del tecnico indipendente, dichiari di voler profittare della clausola, acquistandone la proprietà dell’immobile. Ai fini dell’eventuale restituzione al consumatore dell’eccedenza rispetto al credito garantito, il valore di riferimento del bene sarà costituito da quello risultante dalla stima del perito.
Nel caso invece la banca intenda esercitare la propria facoltà di vendere l’immobile (mandato in rem propriam), l’estinzione del debito si avrà all’atto di vendita ovvero quando la Banca farà proprio il prezzo ricavato (per intero o in parte, come sopra specificato).
- Quali sono le tutela previste per il consumatore?
- E’ fatto divieto al finanziatore di condizionare la conclusione del contratto di credito alla sottoscrizione della suddetta clausola ed il consumatore deve essere assistito, a titolo gratuito, da un consulente al fine di valutarne la convenienza
- Il valore del bene immobile oggetto della garanzia deve essere stimato con una perizia successiva all’inadempimento, da un perito indipendente scelto dalle parti di comune accordo ovvero, in caso di mancato accordo, nominato dal Presidente del Tribunale.
- la banca creditrice ha l’obbligo di restituire al debitore l’eventuale eccedenza rispetto al credito garantito.
- la procedura di restituzione, trasferimento o vendita del bene può iniziare solo dopo il mancato pagamento di almeno diciotto rate mensili
- E’ fatto divieto al finanziatore di condizionare la conclusione del contratto di credito alla sottoscrizione della suddetta clausola ed il consumatore deve essere assistito, a titolo gratuito, da un consulente al fine di valutarne la convenienza
- Il valore del bene immobile oggetto della garanzia deve essere stimato con una perizia successiva all’inadempimento, da un perito indipendente scelto dalle parti di comune accordo ovvero, in caso di mancato accordo, nominato dal Presidente del Tribunale.
- la banca creditrice ha l’obbligo di restituire al debitore l’eventuale eccedenza rispetto al credito garantito.
- la procedura di restituzione, trasferimento o vendita del bene può iniziare solo dopo il mancato pagamento di almeno diciotto rate mensili
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