Il certificato di stato legittimo dell’immobile si sostanzia in una dichiarazione asseverata rilasciata da un tecnico abilitato, attestate l’assenza di violazioni alla disciplina edilizia ed urbanistica, anche se in presenza di tolleranze costruttive.
Tale dichiarazione può (per il momento non è obbligatoria e quindi “non deve”) essere allegata al contratto di trasferimento, di divisione o di costituzione di diritti reali, ai sensi dell’art. 9 BIS del Testo Unico dell’Edilizia che dispone:
“Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia.“
La suddetta previsione normativa prevede, dunque, una possibile ulteriore attestazione avente ad oggetto la regolarità urbanistica del bene immobile (fabbricato) che si aggiunge a quella che nei contratti predetti deve personalmente rendere la parte alienante o condividente, con ciò differenziandosi all’attestazione di conformità di cui all’art. 29 comma 1 bis della legge n. 52 del 1985 rilasciata dal tecnico abilitato, che è sostitutiva di quella dell’intestatario.
Il certificato di stato legittimo offre un’opportunità di ulteriore tutela per la parte acquirente, che, in sede di acquisto dell’immobile, può far affidamento su qualità edilizie attestate da un tecnico qualificato. In tale certificazione, asseverata, risulteranno le eventuali difformità costruttive “tollerate” ai sensi di legge, che non emergerebbero dalla dichiarazione alla quale è tenuta la parte in sede di trasferimento o assegnazione.
Si ricorda sul punto che le Sezioni Unite della Corte di Cassazione con sentenza N. 8230 del 2019 hanno sancito che la commerciabilità di un fabbricato è compromessa solo se si tratti di manufatto costruito in completa assenza di un titolo edilizio o se la costruzione è stata realizzata in totale difformità dal titolo edilizio e che, conseguentemente, la nullità non può essere riferita a situazioni di abuso minore.
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