Quanto costa? … acquistare un terreno

• il trasferimento di terreni agricoli in favore di coltivatori diretti o imprenditori agricoli professionali per il quale non siano invocate le agevolazioni fiscali di cui al D.L. 194/20092 ,
• il trasferimento di terreni non aventi destinazione agricola (es. terreno edificabile, anche “di fatto”),
• la costituzione di diritti reali di godimento (es. servitù).

Le imposte da pagare sono le seguenti e nelle rispettive misure:

• registro nella misura proporzionale del 9% sul prezzo del terreno;
• ipotecaria nella misura fissa di 50,00 euro;
• catastale nella misura fissa di 50,00 euro. 

È prevista l’esenzione dall’imposta di bollo, la tassa ipotecaria e i tributi speciali catastali.

c) AGEVOLATA: imposte di registro ed ipotecaria nella misura fissa ed all’imposta catastale nella misura dell’1%

Riguarda le agevolazioni di cui all’art. 2, co. 4-bis, D.L. 30 dicembre 2009 n.194, convertito con modifiche dalla L. 26 febbraio 2010 n.25:

“4-bis. Al fine di assicurare le agevolazioni per la piccola proprietà contadina, a decorrere dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, gli atti di trasferimento a titolo oneroso di terreni e relative pertinenze, qualificati agricoli in base a strumenti urbanistici vigenti, posti in essere a favore di coltivatori diretti ed imprenditori agricoli professionali, iscritti nella relativa gestione previdenziale ed assistenziale, nonché le operazioni fondiarie operate attraverso l’Istituto di servizi per il mercato agricolo alimentare (ISMEA), sono soggetti alle imposte di registro ed ipotecaria nella misura fissa ed all’imposta catastale nella misura dell’1 per cento. Le agevolazioni previste dal periodo precedente si applicano altresì agli atti di trasferimento a titolo oneroso di terreni agricoli e relative pertinenze, posti in essere a favore di proprietari di masi chiusi di cui alla legge della provincia autonoma di Bolzano 28 novembre 2001, n. 17, da loro abitualmente coltivati. Gli onorari dei notai per gli atti suindicati sono ridotti alla metà. I predetti soggetti decadono dalle agevolazioni se, prima che siano trascorsi cinque anni dalla stipula degli atti, alienano volontariamente i terreni ovvero cessano di coltivarli o di condurli direttamente. Sono fatte salve le disposizioni di cui all’articolo 11, commi 2 e 3, del decreto legislativo 18 maggio 2001, n. 228, nonché all’articolo 2 del decreto legislativo 29 marzo 2004, n. 99, e successive modificazioni. All’onere derivante dall’attuazione del presente comma, pari a 40 milioni di euro per l’anno 2010, si provvede mediante utilizzo delle residue disponibilità del fondo per lo sviluppo della meccanizzazione in agricoltura, di cui all’articolo 12 della legge 27 ottobre 1966, n. 910, che a tale fine sono versate all’entrata del bilancio dello Stato.
4-ter. Le agevolazioni di cui al comma 4-bis si applicano anche agli atti di trasferimento a titolo oneroso di terreni e relative pertinenze, qualificati agricoli in base a strumenti urbanistici vigenti, posti in essere a favore di persone fisiche di età inferiore a quaranta anni che dichiarino nell’atto di trasferimento di volere conseguire, entro il termine di ventiquattro mesi, l’iscrizione nell’apposita gestione previdenziale e assistenziale prevista per i coltivatori diretti e gli imprenditori agricoli professionali.”

Tali AGEVOLAZIONI, dunque:

• prevedono le imposte di registro ed ipotecaria in misura fissa, all’imposta catastale dell’1% (con un minimo di 200 euro) e sono esenti dal bollo ex art. 21 della tabella allegata del D.P.R. n.642/1972, scontando 90 euro di tassa ipotecaria con efficacia di voltura. E’ prevista inoltre la riduzione alla metà dei parametri repertoriali per l’atto notarile di trasferimento.
• spettano quando il trasferimento immobiliare avvenga in favore di CD o IAP che siano iscritti nella relativa gestione previdenziale ed assistenziale (occorre certificazione rilasciata dall’INPS, che non è necessario allegare all’atto notarile) e che ne facciano richiesta (altrimenti 9%). L’iscrizione alla sezione speciale dell’INPS è requisito essenziale e deve preesistere rispetto alla stipulazione dell’atto notarile.
• possono essere richieste anche da persone fisiche o società (cd. “aspiranti IAP”) che, sebbene iscritti non siano ancora in possesso dei requisiti soggettivi di cui all’art. 1, co. 1 e 3, del detto D.Lgs. 99/2004, abbiano chiesto il riconoscimento degli stessi alla Regione. Tali requisiti dovranno in tal caso essere acquisiti nei successivi 24 mesi e di ciò si dovrà dare prova all’Agenzia delle Entrate.
• solo se il trasferimento a titolo oneroso di terreni e relative pertinenze, avviene in favore di persone fisiche di età inferiore a quaranta anni, possono essere godute sin da subito, salvo il conseguimento, nei successivi 24 mesi, sia dell’iscrizione nell’apposita gestione INPS che, quanto allo IAP, anche i requisiti per il riconoscimento della relativa qualifica e purché la parte acquirente dichiari in atto notarile di impegnarsi in tal senso.
• spettano anche in favore dei coniugi e parenti in linea retta di CD/IAP, ancorché non iscritti nella gestione INPS, purché siano già proprietari (pieni o nudi, ma non anche titolari di diritti reali di godimento) di altri terreni agricoli e convivano con i propri congiunti muniti della qualifica di CD o IAP.
• I predetti soggetti decadono dalle agevolazioni se, prima che siano trascorsi cinque anni dalla stipula degli atti, alienano volontariamente i terreni ovvero cessano di coltivarli o di condurli direttamente.
• spettano anche in favore delle società agricole che abbiano nella loro denominazione la locuzione “società agricola” ed oggetto esclusivo l’esercizio di una delle attività di cui all’art. 2135 cod. civ..
• si estendono anche alle pertinenze del terreno, come i fabbricati rurali (da intendersi sotto il profilo fiscale e non urbanistico-catastale, così anche includendovi fabbricati compresi in aree residenziali e non solo agricole e, quindi, anche al di fuori del terreno ed in altro Comune, purché confinante), ossia quei fabbricati che vengano adibiti ad abitazione del CD o IAP e a quelli che siano comunque strumentali alla coltivazione del terreno, purché acquistati col medesimo atto notarile.

Le imposte da pagare dunque sono le seguenti nelle misure indicate:

• registro in misura fissa pari a 200,00 euro;
• trascrizione in misura fissa pari a 200,00 euro;
• catastale in misura proporzionale dell’1% sul prezzo di acquisto del terreno con un importo minimo di 200,00 euro;
• tassa ipotecaria in misura fissa pari a 35,00 euro;
• tributi speciali per la voltura catastale in misura fissa pari a 35,00 euro. 

L’imposta di bollo non è dovuta ex art 21, tabella b, del D.P.R 642/1972.

Il coltivatore diretto

E’ coltivatore diretto, giusta la definizione di cui all’ art. 31, L. 26 maggio 1965, n. 590, il soggetto che si dedica manualmente ed abitualmente alla coltivazione dei terreni e all’allevamento del bestiame, purché la forza del lavoro del coltivatore e dei famigliari che con lo stesso collaborano non sia inferiore ad un terzo di quella occorrente per le normali necessità dell’azienda agricola

Condizione per fruire delle agevolazioni: 

è sufficiente la sola iscrizione presso la apposita gestione previdenziale ed assistenziale.

l’imprenditore agricolo a titolo professionale (I.A.P.)

E’ “imprenditore agricolo professionale” (I.A.P.) colui il quale:

– è in possesso di conoscenze e competenze professionali ai sensi dell’articolo 5 del regolamento (CE) n. 1257/1999 del Consiglio, del 17 maggio 1999;

– dedica alle attività agricole di cui all’art. 2135 del codice civile, direttamente o in qualità di socio di società, almeno il 50% del proprio tempo di lavoro complessivo;

– ricava dalle attività medesime almeno il 50% del proprio reddito globale da lavoro.

Nel caso delle società di persone e cooperative, ivi incluse le cooperative di lavoro, l’attività svolta dai soci nella società, in presenza dei requisiti di conoscenze e competenze professionali, tempo lavoro e reddito di cui sopra, è idonea a far acquisire ai medesimi la qualifica di imprenditore agricolo professionale e al riconoscimento dei requisiti per i soci lavoratori.

Nel caso di società di capitali, l’attività svolta dagli amministratori nella società, in presenza dei predetti requisiti di conoscenze e competenze professionali, tempo lavoro e reddito, è idonea a far acquisire ai medesimi amministratori la qualifica di imprenditore agricolo professionale.

Le Regioni accertano ad ogni effetto il possesso dei requisiti per la qualifica di I.A.P..

Condizione per fruire delle agevolazioni: è necessaria l’iscrizione presso la apposita gestione previdenziale ed assistenziale.

Le agevolazioni suddette si applicano anche ai soggetti, persone fisiche che, pur non in possesso dei requisiti prescritti dalla legge, abbiano presentato istanza di riconoscimento della qualifica alla regione competente e si siano iscritti all’apposita gestione dell’INPS. (i cd. “aspiranti I.A.P.”).

Le società agricole

“Articolo 2 del D. Lgs. 29 marzo 2004 n.99:

[…] 4. Alle società agricole di cui all’articolo 1, comma 3, qualificate imprenditori agricoli professionali, sono riconosciute le agevolazioni tributarie in materia di imposizione indiretta e creditizie stabilite dalla normativa vigente a favore delle persone fisiche in possesso della qualifica di coltivatore diretto. La perdita dei requisiti di cui all’articolo 1, comma 3, nei cinque anni dalla data di applicazione delle agevolazioni ricevute in qualità di imprenditore agricolo professionale determina la decadenza dalle agevolazioni medesime.

4-bis. Le agevolazioni di cui al comma 4 sono riconosciute anche alle società agricole di persone con almeno un socio coltivatore diretto, alle società agricole di capitali con almeno un amministratore coltivatore diretto, nonché alle società cooperative con almeno un amministratore socio coltivatore diretto, iscritti nella relativa gestione previdenziale e assistenziale. PERIODO SOPPRESSO DALLA L. 27 DICEMBRE 2006, N. 296. La perdita dei requisiti di cui al presente comma nei cinque anni dalla data di applicazione delle agevolazioni determina la decadenza dalle agevolazioni medesime.”

Condizione per fruire delle agevolazioni: 

• i requisiti soggettivi (essere CD o IAP iscritto nella relativa gestione previdenziale e assistenziale) devono essere posseduti, nelle società di persone, da almeno uno dei soci, nelle società di capitali o cooperative, da almeno uno degli amministratori che, per le società cooperative, ne sia anche socio. L’amministratore in possesso della qualifica di imprenditore agricolo professionale può apportarla ad una sola società!
• la società deve avere nella denominazione la locuzione “società agricola” ed avere quale oggetto esclusivo l’esercizio di una delle attività di cui all’art. 2135 cod. civ..

DECADENZA

Si decade dall’agevolazione se PRIMA CHE SIANO TRASCORSI CINQUE ANNI DALL’ATTO DI ACQUISTO, con obbligo di corrispondere le imposte nella misura ordinaria (9%) e gli interessi di mora, ma senza sanzioni di sorta, se:

• si alieni il fondo;
• non si dia inizio alla coltivazione o conduzione diretta del terreno
• si cessi di coltivarlo
• se l’“aspirante IAP” non riesca a conseguire i requisiti soggettivi di cui all’art. 1 del D.Lgs. 99/2004, ovvero il cd. “aspirante CD o IAP under 40” non consegua l’iscrizione nell’apposita gestione INPS.