Assistiamo i privati in tutte le operazioni patrimoniali predisponendo atti di compravendita, rent to buy, donazione, diretta o indiretta, pianificazioni patrimoniali, patto di famiglia, trust, testamento e successione e tutti i contratti, anche atipici, che possono assecondare perfettamente la volontà di chi li compie, assicurando l’analisi di tutta la relativa documentazione.
TRASFERIMENTI IMMOBILIARI A TITOLO ONEROSO
QUESTE LE IMPOSTE INDIRETTE ATTUALMENTE VIGENTI IN ITALIA PER IL CASO DI TRASFERIMENTO A TITOLO ONEROSO DI DIRITTI REALI SUI BENI IMMOBILI IN FAVORE DI PERSONA FISICA:
Fabbricati
Regime ordinario
L’acquirente persona fisica deve corrispondere le seguenti imposte
– Imposta di registro: 9% calcolata sul prezzo di cessione (minimo € 1.000)
– Imposta ipotecaria: € 50 per ciascun immobile
– Imposta catastale: € 50 per ciascun immobile
Considerando, ad esempio, un prezzo di cessione di € 1.000.000, la tassazione complessiva a carico dell’acquirente è pari a:
Imposta registro 9% (€ 90.000) + Ipotecaria (€ 100) + Catastale (€ 100) = €
90.200.
Applicazione “Prezzo Valore”
L’acquirente persona fisica ha facoltà di richiedere, all’atto di acquisto, l’applicazione dell’agevolazione “Prezzo Valore”.
Tale agevolazione prevede che la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali, sia costituita dal valore catastale, indipendentemente dal corrispettivo pattuito nell’atto di cessione.
Il valore catastale si ottiene moltiplicando la rendita catastale per un determinato coefficiente.
Pertanto, indipendentemente dal prezzo di cessione, la tassazione complessiva a carico dell’acquirente sarà – normalmente – inferiore a quella conseguente al regime ordinario di cui sopra.
Applicazione agevolazione “Prima casa”
L’acquirente persona fisica ha la facoltà di richiedere l’agevolazione “prima casa” in dipendenza di determinati requisiti soggettivi ed oggettivi e, generalmente, assumendo l’obbligo di trasferire la propria residenza nel comune dove è situato l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto.
Nel caso di agevolazione prima casa, l’acquirente persona fisica deve corrispondere le seguenti imposte
– Imposta di registro: 2% calcolata sul prezzo di cessione (minimo € 1.000).
– Imposta ipotecaria: € 50 per ciascun immobile
– Imposta catastale: € 50 per ciascun immobile
Considerando, ad esempio, un prezzo di cessione di € 1.000.000, la tassazione complessiva a carico dell’acquirente è pari a: Imposta registro 2% (€ 20.000) + Ipotecaria (€ 100) + Catastale (€ 100) = € 20.200.
Anche in questa ipotesi, richiedendo l’applicazione del “prezzo-valore”, è possibile che la tassazione sia calcolata non sul prezzo di vendita ma sul valore catastale rivalutato del bene o diritto acquistato.
Rivendita Fabbricati
Nel caso di acquirente persona fisica, se la cessione del fabbricato avviene entro 5 anni dalla data di acquisto, la plusvalenza è tassata secondo le aliquote ordinarie IRPEF. Dopo 5 anni non è dovuta alcuna plusvalenza.
Non vi è plusvalenza tassabile qualora l’immobile sia stato adibito ad abitazione principale (residenza anagrafica) del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto e la cessione dello stesso.
Terreni Agricoli
La cessione dei terreni agricoli persone fisiche o società comporta la seguente tassazione:
– Imposta di registro: 15% calcolata sul prezzo di cessione (minimo € 1.000)
– Imposta ipotecaria: € 50 per ciascun immobile
– Imposta catastale: € 50 per ciascun immobile
Considerando, ad esempio, un prezzo di cessione di € 1.000.000, la tassazione complessiva a carico dell’acquirente è pari a: Imposta registro 15% (€ 150.000) + Ipotecaria (€ 100) + Catastale (€ 100) = € 150.200.
EREDITA’ – TESTAMENTO
Forniamo l’assistenza necessaria a chiunque intenda disporre consapevolmente del proprio patrimonio secondo le regole previste dalla legge.
Il nostro ordinamento stabilisce che una quota di eredità, la legittima, spetta di diritto ai parenti più stretti e di essa bisogna tener conto – sia pur in modo indiretto – anche nel redigere il proprio testamento.
Così come per chi è “chiamato all’eredità” è importante conoscerne la consistenza in termini di diritti e di oneri anche di carattere fiscale.
Di qui la necessità di essere informati e di valutare le modalità con cui accettarla.
In mancanza di una destinazione “efficace” ovvero rispettosa dei limiti legali, possono sorgere questioni fra gli eredi che, prima di sfociare in una causa giudiziaria, sono risolvibili anche in via stragiudiziale. Avendo piena consapevolezza delle norme di legge in materia, possiamo assistere gli eredi nella predisposizione di soddisfacenti accordi di reintegrazione delle legittima.
QUESTE LE IMPOSTE DI SUCCESSIONE E DONAZIONE:
L’articolo 2, comma 48, del D.L. n. 262 del 2006 prevede le seguenti aliquote e franchigie:
- del 4%, per i trasferimenti effettuati in favore del coniuge o di parenti in linea retta (ascendenti e discendenti) da applicare sul valore complessivo netto, eccedente per ciascun beneficiario, la quota di 1 milione di euro;
- del 6%, per i trasferimenti in favore di fratelli o sorelle da applicare sul valore complessivo netto, eccedente per ciascun beneficiario, 100.000 euro;
- del 6%, per i trasferimenti in favore di altri parenti fino al quarto grado, degli affini in linea collaterale fino al terzo grado, da applicare sul valore complessivo netto trasferito, senza applicazione di alcuna franchigia;
- dell’8%, per i trasferimenti in favore di tutti gli altri soggetti da applicare sul valore complessivo netto trasferito, senza applicazione di alcuna franchigia.
Oltre alle franchigie di 100.000 euro e di 1 milione di euro, vi è una ulteriore franchigia, pari ad 1,5 milioni di euro, per i trasferimenti effettuati in favore di soggetti portatori di handicap, riconosciuto grave ai sensi della legge n. 104 del 1992.
TESTAMENTO
Le forme ordinarie di testamento previste dalla legge sono il testamento olografo ed il testamento per atto di notaio.
Il testamento per atto di notaio è pubblico o segreto.
Le due denominazioni non debbono trarre in inganno: in entrambi i casi il documento resta rigorosamente segreto per tutta la vita del testatore.
Il testamento olografo può essere predisposto autonomamente da un soggetto, capace di intendere e volere, anche non in presenza del notaio.
E’ essenziale che il testamento olografo sia scritto per intero, datato e sottoscritto dal testatore. La sottoscrizione deve essere posta alla fine delle disposizioni testamentarie. La data deve contenere l’indicazione del giorno, mese e anno.
Il testamento pubblico, invece, è un atto notarile, ricevuto in presenza di due testimoni. In questo caso il testatore esporrà al notaio, in presenza dei testimoni, le sue volontà, che saranno ridotte per iscritto dal pubblico ufficiale.
La forma notarile sarà necessaria per il caso in cui il testatore non possa sottoscrivere (o può farlo solo con grave difficoltà) e per il testamento del muto, sordo o sordomuto.
Altre formalità sono previste per il testamento segreto e per i testamenti speciali.
Il testamento è un documento che riveste grande importanza per il diritto e deve essere posto in essere con la dovuta informazione e con le dovute cautele, al fine, da un lato, di evitare l’invalidità del testamento stesso e, dall’altro lato, di conseguire gli effetti che siano voluti dal testatore nei limiti di legge. Non è infrequente, infatti, nella prassi, che sorgano gravi problemi in presenza di testamenti redatti senza l’ausilio di un tecnico del diritto.