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L’attività di mediazione immobiliare svolta su territorio italiano da soggetti esteri

L'attività di mediazione immobiliare esercitata in Italia da soggetto UE - la EPC

Agosto 4, 2022 by GC Lascia un commento

Requisiti per lo svolgimento in Italia dell’attività di mediazione da parte di soggetto abilitato in diverso paese europeo

Nell’ipotesi in cui il soggetto estero che intende svolgere la propria attività in Italia sia una società di mediazione occorre valutare la fattispecie sotto più profili, aventi rilevanza legale e tributaria.

1. Attività di mediazione svolta in modo occasionale:

se non vi sono i presupposti per la stabile organizzazione la società estera non è tenuta all’iscrizione al Registro Imprese Italiano.

L’ART. 14 del Decreto del MINISTERO DELLO SVILUPPO ECONOMICO 26 ottobre 2011 recita:

1. La prestazione temporanea e occasionale dell’attivita’ e’ consentita alle imprese stabilite in uno Stato membro dell’Unione europea, che, in base alle leggi di quello Stato sono abilitate a svolgere l’attivita’, se non aventi alcuna sede nel territorio italiano, nel rispetto delle disposizioni di cui al titolo II del decreto legislativo 9 novembre 2007, n. 206, di recepimento della direttiva 2005/36/CE, come previsto dall’art. 20, comma 3, del decreto legislativo.

2. Le disposizioni del presente decreto che prevedono l’obbligo di iscrizione nel registro delle imprese o nel REA, non trovano applicazione nei confronti delle imprese esercenti l’attivita’ oggetto del medesimo decreto, stabilite in altro Stato membro dell’Unione europea e non aventi alcuna sede o unita’ locale sul territorio italiano.


Nel caso in cui l’attività sia da svolgersi nei confronti anche di privati sembrerebbe possa dunque, in ipotesi, bastare l’applicazione del regime IVA mediante almeno identificazione diretta.

Vi è però da tenere conto che l’attività di mediazione in Italia è disciplinata dalla legge 3 febbraio 1989, n. 39, come modificata dal decreto legislativo n. 59/2010, quale attività il cui esercizio è riservato a soggetti in possesso di particolari requisiti morali e professionali.

Per quanto riguarda i requisiti professionali, è necessario aver conseguito un diploma di scuola secondaria di secondo grado, aver frequentato un corso di formazione professionale, istituito o riconosciuto dalle Regioni o dalle Province autonome di Trento o Bolzano e aver superato un esame presso la Camera di Commercio diretto ad accertare l’attitudine e la capacità professionale in relazione al ramo di attività prescelto. 
In caso di società, i requisiti morali e professionali devono essere posseduti dai legali rappresentanti.

Con l’entrata in vigore del D. Lgs. 59/2010 art. 73 è stato soppresso dall’ 8 maggio 2010 il ruolo degli agenti di affari in mediazione mantenendo comunque invariata la normativa di riferimento ed il possesso dei requisiti previsti.

SI ricorda, infatti, che il mediatore “abusivo” non ha diritto alla provvigione e qualora l’abbia indebitamente percepita è tenuto a restituirla alle parti. È poi passibile di una sanzione amministrativa da 7.500 a 15.000 euro e, in alcuni casi, è prevista anche la denuncia all’Autorità giudiziaria in sede penale.

All’osservanza di tali requisiti sono tenuti anche i soggetti non residenti in Italia che intendano svolgere la relativa prestazione nel detto territorio.


Il riconoscimento delle qualifiche professionali conseguite all’estero è disciplinato ai sensi del Decreto legislativo del 9 novembre 2007 n. 206.

La TESSERA PROFESSIONALE EUROPEA – EPC


Il Decreto legislativo 28 gennaio 2016, n. 15, introduce  per i mediatori immobiliari l’istituto della tessera professionale europea (EPC – european professional card) , che è procedimento alternativo alle ordinarie modalità di riconoscimento dei titoli professionali acquisiti all’estero ed alla dichiarazione preventiva di libera prestazione di servizi.


La tessera professionale europea è rilasciata a seguito di una procedura elettronica, compiuta dal richiedente esclusivamente sulla base del form compilabile on line nel portale dell’Unione a ciò dedicato. 
Rispetto alle tradizionali modalità di riconoscimento, il procedimento EPC è più facile e più snello da gestire e consente al migrante di seguire l’andamento della domanda on line ed eventualmente riutilizzare i documenti già caricati per presentare nuove domande in altri paesi. 


Tramite la procedura dell’EPC è possibile per il cittadino comunitario (preposto della sede o prestatore di servizi occasionali) sia richiedere il riconoscimento dei documenti ai fini dello stabilimento (sede secondaria) in un paese unionale, sia ai fini della mera prestazione occasionale di servizi.


In entrambi i casi (stabilimento o libera prestazione) il sistema genera una tessera immateriale ed elettronica (stampabile in pdf, ma pur sempre immateriale), che dimostra il superamento dei requisiti necessari all’esercizio in regime di stabilimento o di libera prestazione temporanea ed occasionale dell’attività di agente immobiliare in uno dei paesi unionali.


La validità dell’EPC si verifica qui: https://ec.europa.eu/epc/public/validity?locale=it

2. Attività svolta in modo non occasionale

  • La stabile organizzazione – SEDE SECONDARIA IN ITALIA

L’attività svolta dalla soggetto estero sul territorio italiano in modo non occasionale configura, di per sé, la fattispecie di stabile organizzazione ai fini fiscali  ovvero una sede fissa di affari per mezzo della quale l’impresa non residente esercita in tutto o in parte la sua attività sul territorio dello Stato.

L’attività svolta costituirebbe, pertanto, il presupposto per il quale la società estera è ritenuta titolare di reddito d’impresa in Italia, e, dunque, per quel reddito netto tassata in Italia.

La materia, come si è visto, è disciplinata dall’art. 152 T.U.I.R., in tema di “Reddito di società ed enti commerciali non residenti derivante da attività svolte nel territorio dello Stato mediante stabile organizzazione” che  prevede che la stabile organizzazione debba avere un proprio rendiconto economico e patrimoniale sul quale si andranno a calcolare i redditi e le perdite riferibili alla stessa sulla base dei criteri di determinazione del reddito imposti dal Testo Unico.

Questo significa, ad esempio, che una prestazione di agenzia svolta in Italia da parte di un agente fiscalmente residente all’estero, è imponibile nello Stato estero di residenza. Questo, a meno che l’agente non disponga in Italia di una stabile organizzazione. In questo secondo caso la prestazione si rende imponibile anche in Italia, salvo poi evitare la doppia imposizione del reddito nello Stato di residenza.

L’esistenza di una stabile organizzazione è facilmente riscontrabile dall’amministrazione finanziaria in ragione delle norme (decreto Bersani) che evidenziano in atto pubblico di compravendita l’attività di mediazione, facendo emergere, se del caso, ed assieme a molti altri indici (dipendenti o collaboratori remunerati in via continuativa, sede, sito web), la sede fissa d’affari sul territorio.

Per quanto sopra, è altamente opportuna, per la società estera che operi od intenda operare in maniera stabile in Italia, la scelta di prevenire qualsiasi forma di accertamento, procedendo all’apertura di una SEDE SECONDARIA, con propria partita IVA, nominando un preposto che sia, in un paese europeo, agente in affari in mediazione.


La procedura è consultabile qui: https://www.giulio-cesare.it/procedura-per-branch-in-italia/

  • GLI ULTERIORI ADEMPIMENTI: L’assicurazione professionale – la SCIA


Quanto alle iscrizioni presso il competente Registro delle Imprese (quello del luogo scelto per la sede secondaria in Italia) sono le stesse che per le società di mediazione italiane, giusto quanto previsto dall’art. 13 del Decreto Ministeriale 26 ottobre 2011 e per il quale:

1. Le imprese aventi sede in uno Stato membro dell’Unione europea che, in base alle leggi di quello Stato, sono abilitate a svolgere l’attivita’ e intendono aprire sul territorio nazionale sedi secondarie o unita’ locali per svolgere l’attivita’ medesima, hanno titolo all’iscrizione nel registro delle imprese e nel Rea, nel rispetto di quanto previsto dagli articoli 9 e 12, comma 3, del decreto legislativo.

2. Le imprese di cui al comma 1 sono assoggettate all’osservanza degli obblighi di idonea garanzia assicurativa a copertura dei rischi professionali ed a tutela dei clienti, di cui all’art. 3, comma 5-bis, della legge, nel rispetto del disposto dell’art. 33 del decreto legislativo.

L’iscrizione al Registro delle Imprese si fa, dunque, solo per sede secondaria o unità locale.
Se la società estera non apre una sede secondaria non deve fare alcuna iscrizione anche perché la scia senza stabile organizzazione non è concettualmente ammissibile.

L’epc riguarda l’esercizio della prestazione (occasionale o stabile) ed è presupposto per la SCIA.

La SCIA  va sempre presentata con procedura telematica all’ufficio del registro delle imprese della Camera di commercio della provincia dove si intende iniziare l’attività contestualmente alla Comunicazione Unica. 


Può essere successiva all’iscrizione (ovvero al deposito di cui all’art. 2508 bis c.c.), anzi solitamente lo è, poiché alla pratica deve essere allegata copia del contratto di assicurazione professionale a copertura dei rischi professionali e a tutela dei clienti secondo quanto prescritto dall’art. 3 comma 5-bis della Legge 3 febbraio 1989, n. 39.

L’Agente di affari  in mediazione, infatti, prima di iniziare l’attività, deve stipulare  una polizza di assicurazione della responsabilità civile a copertura dei rischi professionali e per negligenze od errori professionali, estesa anche ai dipendenti e a tutti coloro che a qualsiasi titolo svolgono l’attività di mediazione per conto dell’impresa. Copia della stessa dovrà essere allegata alla pratica telematica di iscrizione al Registro delle imprese.
Il massimale minimo di copertura dovrà essere:

  • Euro 260.000,00 per le ditte individuali;
  • Euro 520.000,00 per le società di persone;
  • Euro 1.550.000,00 per le società di capitali.

A decorrere dall’1 gennaio 2018, gli agenti immobiliari che esercitano l’attività di mediazione senza polizza di assicurazione sono puniti con la sanzione amministrativa del pagamento di una somma compresa fra euro 3.000 ed euro 5.000 (ai sensi dell’art. 3 comma 5 bis della Legge n. 39/1989).

L’ufficio del registro delle imprese, ricevuta la SCIA, provvede immediatamente ad assegnare la qualifica di intermediario ed avvia la verifica prevista dall’art. 19, comma 3 della legge n. 241/90.

L’attività può essere legittimamente avviata dal momento della ricezione della SCIA da parte dell’ufficio del registro delle imprese.

Ricapitolando:

la società estera che già svolga l’attività di intermediazione immobiliare in uno stato membro UE, per esercitare legittimamente la stessa attività in Italia, deve seguire i seguenti step:

  • istituzione di una sede secondaria precisando nell’oggetto della sede secondaria l’attività di intermediazione immobiliare;
  • attivazione della polizza assicurativa;
  • attivazione della procedura di riconoscimento della qualifica estera (EPC) del soggetto preposto, a meno che questi sia un soggetto già abilitato in Italia;
  • presentazione della SCIA.
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