Strumenti patrimoniali, opportunità, tutele
La Guida per il Cittadino, elaborata da Consiglio Nazionale del Notariato e Associazioni dei Consumatori, avente ad oggetto gli strumenti legislativi a disposizione dei soggetti che intendono valorizzare o monetizzare il proprio patrimonio per affrontare con serenità la terza età, e precisamente:
RENDITA VITALIZIA
La rendita vitalizia è il contratto con il quale un soggetto (vitaliziante) si obbliga a corrispondere a un altro soggetto (vitaliziato)
una prestazione periodica di una somma di denaro o di una certa
quantità di altre cose fungibili (la rendita), per tutta la durata della
vita del beneficiario della rendita o di una o più persone indicate (anche a favore di un terzo, quindi).
Può essere costituita a titolo oneroso, o per donazione o per testamento.
Con la rendita vitalizia a titolo oneroso il vitaliziante si obbliga
a corrispondere al vitaliziato la rendita quale corrispettivo della
cessione di un bene mobile, immobile o di un capitale.
A differenza che per la rendita perpetua non è essenziale la concessione di una garanzia reale, pertanto l’ipoteca legale, a favore di chi cede un immobile in corrispettivo di una rendita vitalizia, è rinunciabile.
L’ALEA E’ REQUISITO CAUSALE DEL CONTRATTO DI RENDITA VITALIZIA A TITOLO ONEROSO.
IL CONTRATTO DI MANTENIMENTO
Con il contratto di mantenimento una parte (vitaliziante) si obbliga, in corrispettivo del trasferimento di un bene o della cessione di un capitale, a prestare all’altra parte (vitaliziato) assistenza materiale e/o morale, vita natural durante.
E’ contratto a titolo oneroso DOPPIAMENTE ALEATORIO (essendo incerta la durata della vita e dunque dell’obbligo, sia l’entità delle prestazioni).
E’ un contratto intuitus personae: è infungibile la persona del vitaliziante.
Il mantenimento prescinde dallo stato di bisogno del vitalizio e comprende le prestazioni – di carattere personale – che saranno indicate nel titolo.
Essendo il contratto aleatorio, le prestazioni cui sarà tenuto il vitaliziante potranno anche superare in valore quello del bene o capitale ricevuto in corrispettivo (a differenza della donazione con onere di mantenimento).
IL PRESTITO VITALIZIO IPOTECARIO (P.V.I.)
Il P.V.I. è un finanziamento a medio e lungo termine concesso da banche o intermediari finanziari (i “finanziatori”), a persone di età superiore a 60 anni compiuti (“soggetto finanziato”) garantito da ipoteca di primo grado iscritta su un immobile ad uso residenziale a garanzia della restituzione
del prestito, degli interessi e delle spese.
Se la persona che richiede il prestito è coniugata o costituente l’unione civile o convivente more uxorio da almeno 5 anni e l’immobile da ipotecare in garanzia del P.V.I. costituisce la residenza di entrambi i coniugi o costituenti l’unione civile o conviventi, il contratto deve essere sottoscritto da entrambi, anche se l’immobile è di proprietà di uno solo, a condizione però che anche l’altro partner abbia compiuto 60 anni.
Può essere prevista l’erogazione della somma concessa in unica soluzione o a tranche, oppure periodica, e può essere utilizzata ad esempio la forma del mutuo, dell’apertura di credito, della rendita.
La tipologia di immobile a garanzia del P.V.I.
Deve essere un immobile residenziale, con eventuali sue pertinenze, avente la destinazione urbanistica di civile abitazione.
Si ritiene non necessario che l’immobile sia destinato a residenza principale o a dimora abituale del soggetto finanziato.
Può essere oggetto di ipoteca anche un immobile di proprietà di un terzo.
Il finanziatore può chiedere il rimborso integrale del finanziamento in un’unica soluzione:
• alla morte del soggetto finanziato; se il finanziamento è cointestato, tale condizione si avvera al momento della morte del soggetto finanziato più longevo;
• se vengono trasferiti, in tutto o in parte, la proprietà o altri diritti reali o di godimento sull’immobile dato in garanzia;
• qualora siano imputabili al soggetto finanziato, o a terzi datori d’ipoteca, atti compiuti con dolo o colpa grave che riducano significativamente il valore dell’immobile;
• qualora siano costituiti diritti reali di garanzia in favore di terzi che vadano a gravare sull’immobile;
• qualora siano apportate modifiche all’immobile rispetto al suo stato originale come documentato in sede di perizia e dalla documentazione catastale, senza accordo con il finanziatore, anche se con la necessaria autorizzazione o notificazione alle autorità competenti, ovvero modifiche che comunque limitino la libera circolazione dell’immobile;
• qualora l’incuria o la mancanza di adeguata manutenzione abbia determinato la revoca dell’abitabilità dell’immobile;
• qualora altri soggetti, dopo la stipula del finanziamento, prendano la residenza nell’immobile, ad eccezione dei familiari del soggetto finanziato; a questi fini come familiari si intendono i figli, nonché il coniuge o convivente more uxorio (o il costituente unione civile) e il personale regolarmente contrattualizzato che convive con il soggetto finanziato per prestare a lui o alla sua famiglia i suoi servizi.
Tra le cause di rimborso è stato previsto anche il caso in cui l’immobile oggetto di garanzia sia assoggettato a procedimenti conservativi o esecutivi di importo pari o comunque superiore al 20% del valore dell’immobile concesso in garanzia.
La modalità di rimborso del P.V.I.
Il P.V.I. può essere rimborsato in due modi, secondo quanto stabilito nel contratto:
• senza capitalizzazione: il soggetto finanziato rimborsa gradualmente gli interessi e le spese prima del verificarsi degli eventi su indicati; quindi al momento del rimborso dovrà essere restituito solo il capitale; è causa di risoluzione del contratto il ritardato pagamento quando lo stesso si sia verificato almeno 7 volte, anche non consecutive;
• con capitalizzazione: alla scadenza del finanziamento dovranno essere rimborsati in unica soluzione sia il capitale che gli interessi e le spese capitalizzati annualmente. Il finanziamento dovrà essere integralmente rimborsato entro 12 mesi dal verificarsi degli eventi su indicati.
Il mancato rimborso integrale del P.V.I.
Se il finanziamento non è integralmente rimborsato (solitamente dagli eredi) entro 12 mesi, il finanziatore, senza ricorrere all’ordinaria procedura esecutiva giudiziaria, vende l’immobile a un valore pari a quello di mercato, determinato da un perito indipendente incaricato dal finanziatore, utilizzando le somme ricavate dalla vendita per estinguere il credito vantato in dipendenza del finanziamento stesso. Trascorsi ulteriori 12 mesi senza che sia stata perfezionata la vendita, tale valore viene decurtato del 15% ogni 12 mesi successivi fino al perfezionamento della vendita dell’immobile.
Solo se la causa di scadenza del finanziamento è rappresentata
dalla morte del soggetto finanziato, e vi siano eredi, questi potranno provvedere essi stessi alla vendita dell’immobile, in accordo con il finanziatore, purché la compravendita si perfezioni entro 12 mesi dal conferimento dell’incarico.
Le eventuali somme rimanenti, ricavate dalla vendita e non portate ad estinzione del predetto credito, sono riconosciute al soggetto finanziato o ai suoi aventi causa. L’importo del debito residuo non può superare il ricavato della vendita dell’immobile, al netto delle spese sostenute.
Tra le spese rientrano quelle relative alla dichiarazione di successione che deve essere presentata entro 12 mesi dalla morte del finanziato essendoci nel compendio ereditario un immobile, e contestualmente devono anche essere pagate le imposte ipotecaria e catastale; successivamente, se dovuta, anche l’imposta di successione.
Eliminare il ricorso alla procedura esecutiva giudiziaria in caso di inadempimento del finanziato riduce e semplifica tempi e modalità di vendita della casa, ma toglie al finanziato la fondamentale garanzia dell’intervento del giudice.
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