IL PRESTITO VITALIZIO IPOTECARIO

Ai fini di permettere l’accesso al credito a soggetti non più finanziabili in ragione dell’età, è prevista una particolare tutela per l’istituto mutuante: al momento del rimborso, che – in ipotesi ordinarie – decorre dalla morte del soggetto finanziato (ed è conseguentemente posto a carico degli eredi di questo ultimo), il creditore, se non interamente soddisfatto entro 12 mesi dal decesso, potrà far vendere l’immobile già ipotecato, senza necessità di dover ricorrere ad un’ordinaria procedura esecutiva giudiziaria, al prezzo determinato da un perito indipendente.

• A chi si rivolge?

A soggetti di età superiore a 60 anni: anche congiuntamente a più persone, purché tutte abbiano raggiunto i 60 anni di età ovvero a coloro che per risolvere i loro problemi di liquidità fino ad oggi non avevano praticamente nessun accesso al credito bancario, ma avevano unicamente gli strumenti della vendita a terzi della nuda proprietà dell’immobile, con riserva del diritto di usufrutto o abitazione o del contratto di rendita vitalizia o di mantenimento.

Qualora il soggetto finanziato sia coniugato o convivente da più di cinque anni e l’immobile da ipotecare in garanzia costituisca la residenza comune, la cointestazione del contratto diviene obbligatoria, anche se l’immobile è di proprietà di uno solo di essi. In tal caso, il rimborso integrale sarà richiesto solo al momento della morte del più longevo dei contraenti.

• Che cos’è?

Si tratta di un finanziamento a medio-lungo termine, con capitalizzazione annuale degli interessi e delle spese, concesso dalla Banca, o altro intermediario finanziario, e garantito da un’ipoteca di primo grado su un immobile residenziale (è espressamente vietato che la Banca possa iscrivere ipoteca su più di un immobile). 

In ipotesi di concessione di tale forma di finanziamento, il soggetto che riceva la somma dall’istitutito di credito non deve rimborsare nulla a questo ultimo: l’obbligo di rimborso graverà invece sui suoi eredi, salva le ipotesi eccezionali di rimborso anticipato.

Si riceverà la somma convenzionalmente pattuita con l’istituto di credito e si potrà naturalmente continuare ad abitare l’abitazione oggetto di iscrizione ipotecaria senza dover resituire alcunché.

• Come funziona?

Il capitale finanziato non viene dunque rimborsato con un normale piano di ammortamento rateale, ma in unica soluzione, al verificarsi di determinati presupposti: 

1. alla morte del soggetto finanziato (o del più longevo tra i soggetti finanziati);
2. in occasione di alienazione per atto tra vivi a qualunque titolo della proprietà o di un diritto reale di godimento (es. costituzione di usufrutto) sull’immobile ipotecato o costituzione di diritti reali di garanzia in favore di terzi;
3. qualora siano imputabili al soggetto finanziato, o a terzi datori d’ipoteca, atti compiuti con dolo o colpa grave che riducano significativamente il valore dell’immobile;
4. qualora siano apportate modifiche materiali all’immobile rispetto al suo stato originale, come documentato in sede di perizia e dalla documentazione catastale, senza accordo con il finanziatore, ovvero modifiche del suo stato giuridico che limitino la libera circolazione qualora l’incuria o la mancanza di adeguata manutenzione abbia determinato la revoca dell’abitabilità dell’immobile;
5. qualora altri soggetti, dopo la stipula del finanziamento, prendano la residenza nell’immobile, ad eccezione dei familiari del soggetto finanziato: a questi fini come familiari si intendono i figli, nonché  il coniuge o convivente more uxorio e il personale regolarmente contrattualizzato che convive con il soggetto finanziato per prestare a lui o alla sua famiglia i suoi servizi;
6. nel caso in cui l’immobile oggetto di garanzia subisca procedimenti conservativi o esecutivi di importo pari o superiore al venti per cento del valore dell’immobile concesso in garanzia o ipoteche giudiziali. 

Al momento del decesso, gli eredi dovranno rimborsare in unica soluzione il capitale e gli interessi maturati nel tempo (al tasso fisso, variabile o misto previsto dal contratto), capitalizzati annualmente.

E’ prevista tuttavia la possibilità che il finanziato si accordi con la banca per rimborsare gradualmente in vita gli interessi e le spese, evitandone così la capitalizzazione annuale, e consentendo ai suoi eredi di dover rimborsare unicamente la somma capitale. In tal caso il finanziatore, in caso di inadempimento da parte del finanziato, non può chiedere la risoluzione del contratto (e quindi la restituzione dell’intero importo dovuto) se non quando il mancato pagamento delle rate non si verifichi almeno sette volte, anche non consecutive.

• Quali tutele hanno gli eredi? 

1. se entro 12 mesi dal decesso il finanziamento non sia stato integralmente rimborsato, la banca ha facoltà di vendere l’immobile, senza necessità di dover ricorrere ad un’ordinaria procedura esecutiva giudiziaria, al prezzo determinato da un perito indipendente. Se entro altri 12 mesi la vendita non si è perfezionata, il prezzo si riduce del 15% per i successivi 12 mesi, e così via fino a quando l’immobile non viene effettivamente venduto.
2. gli eredi, d’accordo con la banca, possono provvedere in proprio alla vendita, purchè si realizzi entro il termine di 12 mesi;
3. se il prezzo di vendita dell’immobile non copre per intero la somma da rimborsare alla banca tra capitale ed eventuali interessi capitalizzati gli eredi non rischiano niente (se non la perdita dell’immobile ovviamente), in quanto la norma prevede espressamente che “l’importo del debito residuo non può superare il ricavato della vendita dell’immobile, al netto delle spese sostenute”. Quindi il rischio che la vendita si perfezioni ad un prezzo insufficiente al rimborso integrale grava sulla banca. 

Gli eredi dunque non saranno debitori nei confronti dell’istituto di credito. Il debito è del de cuius e la banca non potrà soddisfarsi altrimenti che sul bene “oggetto di garanzia” secondo le modalità suddette.

Se il prezzo ricavato dalla vendita è superiore all’importo dovuto alla banca, l’eccedenza va riconosciuta in favore degli eredi.

Per favorire la commerciabilità del bene già oggetto di garanzia è previsto che non sono efficaci – nei confronti del terzo acquirente dell’immobile – eventuali trascrizioni di domande giudiziali volte a contestare la legittimità dell’acquisto da parte degli eredi, o relative ad eventuali lesioni di legittima.

Le criticità

La previsione normativa della capitalizzazione annuale degli interessi può produrre una crescita esponenziale del debito nei confronti del soggetto finanziatore, tale da eguagliare nel giro di pochi anni o anche superare – particolarmente quando l’aspettativa di vita del soggetto finanziato sia sufficientemente lunga – il valore dell’immobile dato in garanzia. Il finanziato può ovviare a tale problema pattuendo il rimborso totale o parziale degli interessi durante la vita del soggetto finanziato stesso, ma tale pattuizione è facoltativa, e in mancanza gli eredi sicuramente non saranno tenuti a rimborsare l’eventuale maggiore debito accumulato, ma quasi certamente perderanno l’intero valore dell’immobile. 

Il meccanismo di calcolo degli interessi prevede infatti l‘anatocismo, ossia sugli interessi maturati annualmente maturano altri interessi. Così ad esempio ipotizzando un prestito di 50.000 euro e un tasso fisso del 4% si ha la seguente situazione:
1° anno: capitale 50.000 euro, interessi 2.000;
2° anno: capitale 52.000, interessi 2.080;
3° anno: capitale € 54.080, interessi 2.163,20, e così via…

“Quindi, se una persona di 70 anni ottiene un prestito di 50.000 euro, al compimento dell’ottantacinquesimo anno di età avrà maturato un debito di 86.500 euro”. La predetta circostanza, unita a quella per la quale anche se il ricavato della vendita, al netto delle spese sostenute, non coprirà il credito, – il cui ammontare è dunque aleatorio, dipendendo dalla vita del più longevo dei finanziati – in ogni caso il finanziatore non potrà chiedere nulla in più agli eredi, sicuramente condizionano l’importo del credito che verrà concesso. L’ipotesi è dunque per certi versi opposta alla vendita con riserva di usufrutto ove l’alea ricade unicamente sull’acquirente.