la rinuncia alla proprietà e alla quota di comproprietà di un immobile.

Sempre maggiormente sentita appare la necessità di “disfarsi” di un bene o della quota di proprietà dello stesso. Le ragioni della detta esigenza dipendono da oneri tributari eccessivi, spese di manutenzione, divergenze nella gestione degli immobili in comunione, volontà di godere delle agevolazione prima casa per l’acquisto di altro bene nello stesso Comune.

La soluzione astrattamente possibile parte dal cercare un accordo con gli altri comproprietari, così da poter cedere loro, a titolo oneroso o gratuito – anche se non liberale (c.d. rinuncia traslativa) – la rispettiva quota di spettanza. O, certamente, se proprietari esclusivi, cercare un acquirente del bene medesimo. Ma, quando quanto augurato – rinuncia traslativa, donazione o vendita – non sia possibile, esiste un modo per non essere più “schiavi” di un cespite che non più si desidera possedere? 

Oltre a quanto sopra vi è da considerare che “piegare” una causa puramente dismissiva in liberale esporrebbe il soggetto comproprietario – che vede accrescere la sua quota di partecipazione – anche a tutte  le conseguenze sulla circolazione di quanto acquistato a titolo donativo mentre simulare una vendita pare ancora più difficile per il disposto della c.d. “Legge Bersani” che impone di indicare nell’atto di trasferimento, fra l’altro, le modalità di pagamento del corrispettivo (che in questo caso non ci sarebbe).

LA RINUNCIA ABDICATIVA

  • alla proprieta’ esclusiva

La rinuncia è facoltà insita in ciascun diritto, rappresentando la massima espressione del diritto di disposizione. Essa costituisce la semplice dismissione del diritto o situazione giuridica di cui si è titolare, senza che si verifichi alcun trasferimento della stessa a favore di altri. L’ammissibilità della figura non è messa in dubbio dalle norme sia codicistiche (artt. 1350 n. 5 – che richiede la forma scritta per gli atti di rinuncia relativi a diritti immobiliari – e 2643 n. 5 c.c. – che ne dispone la trascrizione) che fiscali (d.P.R. 131/1986 e D.Lgs. 347/1990); norme che anzi la presuppongono. Non vi è però espresso riconoscimento come invece per le ipotesi di rinunzia liberatoria di cui agli artt. 882 (in tema di riparazione del muro comune) e 1104c.c. (sulle spese necessarie per la conservazione ed il godimento della cosa comune)   disciplinate al fine di raggiungere l’ulteriore effetto di liberare il rinunciante dalle obbligazioni propter rem anche precedenti all’atto dismissivo.

Lo stesso art. 827 c.c. regola poi la vacanza di proprietà dell’immobile statuendo che i beni che non sono di proprietà di alcuno non sono, come i beni mobili, suscettibili di occupazione ma appartengono allo Stato. E, tale vacanza, per gli immobili non può che derivare dall’atto dismissivo in analisi. Ma se da detto atto deriva la vacanza di proprietà allora dallo stesso non può derivare un acquisto: l’acquisto da parte dello Stato non sarà, infatti, a titolo derivativo ma originario.

Detto atto di rinuncia è – secondo la maggiore dottrina – atto “puro” o “nudo patto” (la cui causa si individua nella semplice dismissione del diritto) unilaterale e non recettizio: per la sua efficacia non deve essere portato a conoscenza di alcuno, nemmeno di chi, per conseguenza indiretta vede mutare la propria sfera giuridica o patrimonio (e, dunque, il comproprietario o lo Stato).

Ne deriva che gli effetti del medesimo sono immediati e irrinunciabili nei confronti di detti terzi anche se assolutamente ignari dell’atto compiuto. Detta ultima circostanza induce, per “rispetto dei principi di leale collaborazione e di buona fede in senso oggettivo” di dare comunicazione al Demanio dell’atto dismissivo. Tale adempimento – non richiesto ai fini di efficacia della rinuncia – è fatto derivare da una caratterizzazione solidaristica e costituzionalmente orientate del diritto di proprietà da un recente Parere dell’Avvocatura Generale dello Stato  relativo alla possibilità di rinunciare alla proprietà relativa ad un immobile a rischio di dissesto idrogeologico. In tale ottica, si spiega, che l’atto di rinuncia potrebbe essere dichiarato nullo se compiuto al solo fine – illecito – di fare ricadere sulla comunità le spese di ripristino con messa in sicurezza o i danni procurati dal bene immobile del quale si è dismesso la proprietà.  Ma, a ben vedere, pare che, per arrivare a “scomodare” il concetto di causa dell’atto di rinuncia, che, ripetesi, per la maggior dottrina non è nemmeno aderente alla figura in esame, basterebbe, a nostro avviso, mantenere ferma la distinzione fra rinuncia abdicativa – che libera per il futuro – e rinuncia liberatoria – che ha efficacia ex tunc. Solo quest’ultima, infatti, comporta la liberazione dalle spese pregresse e abbisogno di notificazione. La rinuncia abdicativa comporta liberazione solo per le spese successive al compimento della medesima: tra le spese dalle quale il già proprietario rinunciante non si può liberare sono quelle relative alla staticità del bene secondo la diligenza ordinaria. Si rientrerebbe dunque nella causalità degli eventi più che nella nullità della causa.

Ferme dunque le ipotesi limite classificate “in frode alla legge” o come “abuso del diritto”, la rinuncia abdicativa trova pieno riconoscimento nel nostro ordinamento giuridico quale esplicazione dell’autonomia privata.

LA TRASCRIZIONE E LA VOLTURA
  • Prima tesi=

si trascrive «contro» il rinunciante e «a favore» del «Demanio dello Stato» con sede in Roma, c.f. 80207790587 (prassi più comoda, perché ne consegue la voltura automatica)

  • Seconda tesi (preferibile)=

si trascrive solo «contro» il rinunciante e a favore di nessuno (in dipendenza della considerazione che la rinuncia ha un effetto puramente abdicativo e che l’acquisto dello Stato è un acquisto a titolo originario, il quale costituisce una mera conseguenza della rinuncia)

In altri termini, la trascrizione non è disposta per ragioni di opponibilità ai terzi dell’acquisto dello Stato, ma per ragioni di opponibilità ai terzi della dismissione del diritto da parte del rinunciante.

La voltura catastale si fa a favore del Demanio dello Stato.

 

  • alla quota di comproprieta’

E’ opinione pacifica che il diritto del comproprietario è un diritto sul tutto, compresso dalla presenza degli altri comproprietari. Se viene meno una quota, le quote degli altri si espandono, per il principio di elasticità del dominio. In altri termini, la quota rinunciata non è acquisita dallo Stato. 

L’accrescimento delle quote degli altri comproprietari è un effetto solo mediato ed indiretto dell’atto di rinuncia, non verificandosi, a seguito della rinuncia, alcun effetto traslativo.

Si ritiene inoltre che detto effetto, oltre che automatico ed indiretto, sia anche inevitabile per i comproprietari che lo “subiscono”, anche in considerazione del fatto che chi acquista una quota in comune, acquista un diritto in possibile «evoluzione».

Pensare che gli altri comproprietari potrebbero opporsi all’accrescimento delle loro quote (e pretendere che la quota rinunciata vada allo Stato), sarebbe come dire che un nudo proprietario potrebbe respingere l’espansione della nuda proprietà in caso di estinzione dell’usufrutto.

LA TRASCRIZIONE E LA VOLTURA
  • Per la trascrizione si ripete quanto già sopra detto: si può trascrivere solo contro il rinunciante e a favore di nessuno.
  • Quanto alla voltura catastale, si può: senz’altro effettuare una voltura togliendo il rinunciante dall’intestazione catastale e accrescendo le quote degli altri comproprietari; operare con una voltura cartacea ove, nel quadro A, si indica solo il rinunciante con la specificazione «intestazione da eliminare per rinuncia», lasciando intatte le quote degli altri comproprietari.
Ipotesi di comproprietari irreperibili

Può capitare, soprattutto in territori montani, che un immobile a seguito di vicende successorie venga a competere a soggetti che non solo non lo gestiscono prendendo le relative scelte secondo le regole dettate per l’amministrazione delle cose in comunione ma nemmeno si conoscono o sono attualmente irreperibili (es. emigrati all’estero).

In tali casi, senza che vi siano gli estremi per un acquisto a titolo originario della proprietà esclusiva, uno dei comproprietari può appunto discrezionalmente ed irrevocabilmente scegliere di partecipare alla comunione, rinunciando alla propria quota. La spiegata natura della rinuncia abdicativa quale atto unilaterale non recettizio, infatti, non solo non richiede la partecipazione di tutti i comproprietari all’atto dismissivo ma nemmeno richiederebbe una conseguenze comunicazione del medesimo (requisito che altrimenti renderebbe impraticabile detta rinuncia in ipotesi di irreperibilità).

Oltre a questo aspetto vi è ulteriormente da tener presente che l’art. 29 comma 1 bis della Legge n. 52/1985 richiede, fra l’altro, che “Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari”  quando i “predetti atti” sono quelli che hanno ad oggetto “il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti”: ribadendosi che in caso di rinuncia abdicativa non si verifica alcun trasferimento ne consegue che il notaio rogante non sarebbe nemmeno tenuto ad effettuare il c.d. “allineamento” con tutte le facilitazioni conseguenti soprattutto per le ipotesi delle quali ora si tratta.

Inoltre si è correttamente ritenuto che l’atto dismissivo della comproprietà di un bene ereditario ha efficacia immediata e non è nullo né per mancanza di causa donativa (che in questo caso proprio manca, e “l’impoverimento” del disponente è voluto ed attuale) né per violazione dell’art. 771 c.c. (non si tratta, infatti, di donazione ma di rinuncia). In tale caso l’effetto che consegue alla rinuncia è un effetto latamente divisorio: le quote dei coeredi su quel bene si accrescono irrevocabilmente ed immediatamente in conseguenza dell’atto e non vi è alcuna condizione a subordinare l’efficacia dell’atto (come accadrebbe nel caso di trasferimento a terzi del medesimo cespite da parte del coerede). Non vi è alcuna incertezza sull’esito divisionale ma anzi si realizza immediatamente un atto divisionale.

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I caratteri distintivi tra onere reale e obbligazione propter

Le obbligazioni propter rem e gli oneri reali non possono vantare, a differenza delle servitù, una espressa definizione codicistica, così che l’elaborazione di entrambe le categorie si deve agli sforzi suppletivi della dottrina e della giurisprudenza.

E’ possibile raggruppare tali diversità in questa elencazione:

1) L’onere reale

E’ un peso che grava sul fondo, comportandone una soggezione permanente. La prestazione è connessa alla proprietà ed al possesso solo per dare modo al creditore di essere più sicuro dell’adempimento, ma non in funzione di una migliore utilizzazione del fondo o di un coordinamento nell’utilizzazione dei fondi (come nelle servitù). Chi si trova nel godimento di un immobile gravato da onere reale risponde anche delle obbligazioni pregresse, ma nei limiti del valore del bene.

Tale onere, dunque, è un peso che grava sul bene (e non sul soggetto come avviene per le obbligazioni reali) consistente nell’obbligo di dare un prestazione periodica a vantaggio dell’utilità personale del soggetto creditore (e in questo si distingue dalla servitù prediale che è concepita ai fini dell’utilità del solo fondo dominante). Il soggetto “creditore”, in caso di inadempienza da parte dell’onerato, ha la possibilità di vendere il bene e soddisfarsi sul ricavato con preferenza su altri creditori, alla stregua di una vera e propria garanzia reale.

Il debitore inadempiente, dunque, risponde in ogni caso nei limiti del valore economico del bene gravato, e non, come nelle obbligazioni propter rem, ai sensidell’art.2740 c.c.

La caratteristica essenziale dell’onere reale consiste proprio in questa particolare funzione di garanzia reale sul bene. Così, a differenza di quanto accade in materia di obbligazioni propter rem, se il soggetto passivo di un onere reale non adempie, il creditore è legittimato ad esperire l’azione reale sul fondo, chiunque ne sia l’attuale titolare o possessore, ed a soddisfarsi con prelazione rispetto agli altri creditori dell’onerato sul ricavato della vendita forzata (art. 2919 c.c.), limitatamente alle stesse prestazioni scadute e non adempiute dal precedente titolare del diritto (BIGLIAZZI-GERI).

L’onere reale è una qualità giuridica dell’immobile e da esso inseparabile, con l’effetto di obbligare il proprietario, in quanto tale, ad eseguire prestazioni positive e periodiche, di dare o facere, a favore del proprietario di altro immobile o di altro soggetto.

Il nostro codice ignora la figura in armonia alla sua struttura non vincolistica: unico esempio che se ne può trarre è quello relativo ai contributi dei consorzi di urbanizzazione. Essi sono, in ogni caso,in numero chiuso e tipici.

2) L’obbligazione propter rem

Essa non importa onere sul fondo, che non è gravato da alcun peso, né si trova in una situazione permanente: il riferimento alla titolarità del diritto di proprietà serve solo per l’individuazione del soggetto passivo dell’obbligazione.

Il peso grava su un soggetto debitore e non su un bene, atteso che quest’ultimo risulta funzionale esclusivamente all’individuazione del soggetto tenuto all’obbligazione.

L’obligatio propter rem è un legame indissolubile tra l’obbligazione e la cosa, e la sua funzione causale giustifica l’individuazione del soggetto obbligato nel titolare del diritto reale sulla res. (Cass., 5.9.2000, n. 11684, in Riv. giur. ed., 2000, I, 1085).

In caso di circolazione del bene sarà l’acquirente il soggetto onerato ad adempiere le obbligazioni che sono sorte prima dell’atto di trasferimento.

Un esempio pacifico di obbligazione propter rem è quello riguardante le spese per la conservazione della cosa comune che gravano su ciascun proprietario ai sensi dell’art.1104c.c.:  in caso di alienazione della quota di comproprietà sarà il successivo comproprietario ad essere tenuto al pagamento delle spese di conservazione.

Le dette obbligazioni si trasferiscono cioè con il trasferimento della proprietà del bene (cd. obbligazioni ambulatorie); tuttavia sono pur sempre obbligazioni e in quanto tali hanno ad oggetto indifferentemente un obbligo di dare, di facere o non facere.

Da qui il differente significato del concetto di realità, presente in entrambe le figure. Mentre nelle obbligazioni propter rem, infatti, il concetto di realità va inteso in senso meramente funzionale all’individuazione del soggetto passivo del rapporto, nel caso dell’onere il termine “reale” va riferito alla particolare funzione di garanzia reale sul bene che l’onere viene ad esplicare.

Laddove, poi, il debitore risultasse inadempiente risponderebbe con tutti i suoi beni, presenti e futuri, anche oltre il valore economico del bene su cui insiste l’obbligazione, e secondo le regole della responsabilità patrimoniale generica di cui all’art.2740 c.c.

  • La rinuncia abdicativa nel caso di obbligazione propter rem determina l’accrescimento della quota rinunciata a favore degli altri compartecipanti; nel caso di onere reale parleremo di abbandono liberatorio, in cui il titolare della res se ne libera e con essa si libera dei relativi obblighi.

La rinunzia abdicativa del partecipante ad una comunione, in quanto determina l’accrescimento della quota rinunciata a favore degli altri compartecipanti, ha una funzione satisfattiva-liberatoria: ne consegue che il rinunziante, con la dismissione del proprio diritto (reale) si libera delle obbligazioni (propter rem) a quel diritto collegate, e queste vanno a carico dei rimanenti partecipanti. (Cass., 23.8.78, n. 3931).

La rinuncia liberatoria: la liberazione dalle obbligazioni propter rem già sorte

Il rinunciante in conseguenza dell’atto unilaterale puramente dismissivo della rinuncia abdicativa cesserà di risponde delle obbligazioni propter rem successive all’atto medesimo, ma continuerà a rispondere delle obbligazioni pregresse.  La liberazione anche dalle spese pregresse sarà conseguenza soltanto di una rinuncia liberatoria  quale quella prevista nelle ipotesi di cui agli artt. 882 (in tema di riparazione del muro comune) e 1104 c.c. (sulle spese necessarie per la conservazione ed il godimento della cosa comune) e che richiede, ai fini della stessa liberazione, che la stessa rinuncia sia portata a conoscenza del terzo in quanto negozio, in questo caso, recettizio. Gli articoli del codice da ultimo citati costituiscono ipotesi tipizzate di rinuncia al diritto di proprietà, caratterizzate proprio dall’effetto ulteriore della liberazione del rinunciante dall’obbligazione propter rem di contribuzione alle spese già sorte. Tale liberazione però può valere per il passato  (efficacia ex tunc) solo se espressamente previsto da una norma.

NB: a norma dell’art. 1118 c.c. è irrinunciabile la quota di proprietà condominiale.

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